这是什么样的土地？

尽管业内人士当时猜测，根据目前土地市场的现状，这块刷新“最高限价”的地块极有可能被央企、国企拿下。不过，从当时公示的项目实施主体候选人公示的细节来看，瑞安获得的这块土地也算是有迹可循：

由于涉及历史风貌保护，评选公告指出，申请人应满足以下条件：2021年总资产不低于1000亿元，净负债率不大于60%，并具有主体信用经中国人民银行认可的评级机构出具的评级等级证书AA级及以上等，且近三年在城市中心城区自行开发住宅项目建筑面积不低于10万平方米近三年来，全市风尚街区、风尚街区涉及历史建筑保护工程。总建筑面积，以及其他保护、修缮、整修历史建筑的建筑面积不得少于5万平方米。

记者注意到，瑞安集团继今年7月成功投资18.6亿元入驻上海普陀区红寿坊后，首次正式公布了上海普陀区红寿坊的最新规划。红寿坊位于普陀区长寿路。在这座上海近代工业发源地的历史街区，瑞安在保留历史建筑肌理的同时，正在进行商业、办公综合开发。项目总建筑面积8.8万平方米（含地上、地下），包括市场型里弄商业和两栋高品质甲级写字楼。

从上海新天地、盘龙古镇到百年红寿坊上海二手钢结构厂房，瑞安在景观保护和开发方面积累了一定的经验。

对于这块土地，大洋铺已经“分配”了6年。

位于该地东南角的“汾州巷”是一条有故事的老巷子。

据上海地方志记载，“汾州里”始建于1932年，面积865平方米。初名白露里，1950年改称“汾州里”。初建时为砖木结构，石库门房屋。抗战时期，许昌路、扬州路沿线房屋被烧毁。 1947年，部分被大火烧毁。仅存许昌路431弄2-18号。其余的房屋都是后来重建的。许昌路沿线现有砖木结构二层石库门房屋9栋，临街房屋5栋。巷内16号、18号是帆布十号厂房，12号、14号是扬州许昌路汾州宾馆，路口是天元二手物资仓库，扬州路275号是市纺织工业局环境保护研究所.

汾州记者包晶晶 摄

2016年初，杨浦区提出旧改“决战平凉西”；同年6月1日，平凉6个街区正式满足签约首日有效比例条件，签约率达到94.51%，创下了洋浦收藏基地首日签约新纪录。

《每日经济新闻》记者在现场看到，平凉社区的用地可以说是“史无前例”。西边是八底头滨江花园，当时在售均价约11万元/平方米；西北侧平凉路对面。飞力嘉地和首都天悦滨江是东外滩地区的高端项目。目前二手房单价10万+；东侧有大量翻新房屋和老旧危房。

东侧拆迁地块现状由记者包晶晶拍摄。

西侧的白色高楼就是八大头河滨花园。记者包晶晶 摄

根据秘境品房小程序计算，目前首都天悦滨江二手房AI估值参考价为元/平方米，在消费档次、教育程度、地铁、商业密度等方面均接近满分;菲力嘉地目前的评估价为元/平方米，在消费和教育设施方面稍显逊色。

这两栋次新商品房现已成为东外滩地区高端改善型住宅的价格标杆。目前新地21万元/平方米的房地联动价，不仅刷新了市场对房价的预期，也开辟了新的市场。对东外滩滨江保护性开发的无限遐想。

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仅在杨浦滨江南段，规划保护/保存的历史建筑就有24处，共计66栋，总建筑面积26.2万平方米。此外，还保存了一批富有特色的工业遗迹。例如，中国最早的钢筋混凝土结构厂房（义和棉纺厂废纺车间锯齿形屋顶上海二手钢结构厂房，1911年）、中国最早的钢结构多层厂房（江边发电厂1号锅炉房，1913年）、近代最高的钢结构结构厂房。这些遗迹是中国近代工业史上非常重要的工业遗产。黄浦江沿岸的杨浦老工业区被联合国教科文组织专家称为“世界上现存最大的沿江工业带”。

由于风格保护的要求，该地块位于当地风格保护的邻域内，整个用地都在肌理保护范围内。具体边界以建设项目规划管理阶段批准的规划为准。地块内历史建筑均为弄堂建筑，总建筑面积约5200平方米（以实测为准）。具体保护和更新办法以建设项目规划管理阶段批准的方案为准。建筑檐口高度不得超过12米，部分部位不得超过15米。现有的路口建筑、牌坊等颇具特色的历史元素应充分融入总体规划中予以保留和更新。各历史建筑地下空间的建设范围应当根据工程可行性确定，并以批准的建设工程设计方案为准。

根据此前的评选公告，该项目设定了土地使用权最低价，起拍价为23.76亿元。按最低限价计算，该地块楼面价为99868元/平方米。

记者|包晶晶编辑|陈梦宇、孙志成、盖媛媛

校对|卢向勇