10月25日，多家商业银行分批调整现有房贷利率，并自当日起按照新的利率水平执行。中国人民银行行长潘功胜9月24日表示，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率下调至新贷款利率附近。预计平均下降约0.5个百分点。 10月中旬，多家商业银行发布公告，首次购房存量房贷利率下调至“期限5年以上LPR-30BP”（以下简称“LPR-30BP”）水平。 “LPR-30BP”）。一些借款人的抵押贷款利率下降了多达1%。

虽然总体规则已经明确，但对于每个借款人来说，由于住房套数、贷款合同利率定价方式、贷款重定价日期等不同，本轮调整后，实际房贷利率变化为每个借款人也会有所不同。会有一些差异。如何理解房贷利率如何调整？借款人可以掌握三个核心逻辑：一是了解贷款合同的利率定价方式，二是了解贷款重定价日期，三是了解借款人所属地区和住房套数。

首先，抵押贷款合同的利率定价方式决定了本轮调整的结果。目前，房贷利率的定价方式一般分为两类，一类是浮动利率定价，另一类是固定利率和基准利率定价。如果借款人选择前者，则抵押贷款利率将随着贷款报价利率（LPR）的涨跌同步变化，且持续时间超过5年；如果借款人选择后者，无论LPR涨还是跌，房贷利率都保持不变。 。以本轮调整为例，借款人必须首先选择浮动利率定价方式，才能调整房贷利率，然后转换为LPR-30BP水平。

其次，抵押合同中约定的重定价日期直接影响本轮调整的幅度。房贷调整有两个重点。一是重新定价周期，即多久调整一次；另一个是重新定价日期，即调整的时间。目前，银行对房贷利率的调整周期通常为一年。也就是说，一年内，借款人的房贷利率不会随着LPR每次变化而变化，但房贷利率只在每年重定价日变化一次，以当时最新的LPR为基准。举个例子。某借款人于去年9月24日签订贷款合同，并与银行约定每年9月24日为贷款重定价日。至此，5年多LPR已三度下跌，从4.20%跌至3.60%。但由于贷款重定价日为9月24日，借款人的房贷利率已于今年9月24日进行了调整。当时最新的LPR是3.85%，不是现在的3.60%。 10月25日现行房贷利率调整后，借款人房贷利率由“3.60%-30BP”调整为“3.85%-30BP”。

第三，借款人的地区和住房数量也会影响本轮调整的幅度。多家商业银行发布的公告显示，如果借款人的住房为首套房且属于北京、上海、深圳等地区，若借款人当前房贷利率高于LPR-30BP，将调整为LPR- 30BP，而且贷款人不需要申请，银行会分批操作。如果借款人的房屋为第二套，且属于北京、上海、深圳等地区，且借款人当前房贷利率高于当地相应的政策下限，则调整为政策下限。除北京、上海、深圳等地区外，其他地区现有利率高于LPR-30BP的房贷全部调整为LPR-30BP。

了解了房贷利率的调整方式后，有的借款人可能会问：我目前选择的是固定利率定价方式。是否需要调整为浮动利率定价方式？理论上，如果借款人预测未来几年LPR将保持上涨趋势，他会选择固定利率定价方式，提前锁定较低利率；否则，他会选择浮动利率定价方式，分享LPR下降带来的财务成本降低效应。据多家商业银行公告称，借款人如需将利率由固定利率调整为浮动利率，可直接向银行申请。但需要注意的是，利率转换后，借款人不能再转回固定利率或基准利率定价。 （经济日报记者 郭子源）