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作者 |王泽宏

“银十”变身“金十”，新政后楼市成交记录陆续出炉。

自926政治局会议提出“推动房地产市场止跌企稳”以来，住建部等五部委连续打出“组合拳”。一手房看房、走访、签约数量明显增加，二手房成交量明显增加。继续上涨。

尤其是一线城市，9月底上海、广州、深圳相继发布楼市新政后，新建房和二手房交易均实现爆发式增长。 10月份交易量增长惊人，超出预期：

一个月内，北京二手房成交量突破2.25万套，创19个月新高，上海二手房成交量达到2.37万套，双双突破1.5万套盛衰关口；广州新房销量翻倍，深圳“阳光盘”接连出现。

此外，杭州、武汉、成都等核心二线城市楼市成交也大幅增长。

在此背景下，一二线楼市的复苏能否带动楼市止跌企稳？房价调整是否到位？房地产仍然是一个好的资产配置选择吗？未来房贷利率下降的空间有多大？带着这些问题，搜狐财经与经济学家、全国人大财经委员会法案办公室原主任朱少平进行了深入对话。

朱少平 经济学家、全国人大财经委员会法案办公室原主任

朱少平认为，房地产致富浪潮已经过去。过去六个月市场已经触底。如果政策力度强，触底时间就会短。 3到5个月应该会看到效果，然后房价就会稳定下来。会慢慢回升，但不会像2015年、2016年那样大幅上涨。

“楼市的反弹是必然的，但不可能是大幅反弹，也不可能所有地方都反弹。在一线城市买房没有问题，但在二线城市，就看地段；三四五线城市的房子投资要谨慎，凡是人口大量外流的城市最好不要买房。”

他建议不要将房地产作为独立的、特别是极端的投资工具。但一般投资是可以的。目前存款利率在1.5%左右。如果买房一年能赚3%-5%，就是一个不错的投资工具。

“未来10到20年，房价肯定会上涨，这个时期有可能翻倍甚至更多，当然也要看地区，一线城市概率更大。”朱少平指出。

搜狐财经与朱少平对话编辑

楼市需要一两年才能见底

如果政策有力的话，3到5个月就能见效

搜狐财经：926政治局会议以来，推动房地产止跌企稳成为主旋律。住房和城乡建设部提出，房地产已经开始见底回升。您认为现在市场已经见底了吗？

朱少平：当然我们正在筑底。我们已经筑底一段时间了。

改革开放以来，中国经历了五次财富浪潮。第一是海外投资，第二是股市，第三是房地产市场，第四是互联网，第五是数字经济。

其中，第三波浪潮是房地产。财富浪潮到来之前，物价持平，但浪潮到来之后，价格暴涨，每年上涨数倍甚至数十倍。从1980年到这一轮房地产市场，房价是最高的。增幅达到300倍。 1985年高点涨幅150-200倍，1995年高点80-100倍，2000年涨幅10-20倍，2010年涨幅两三倍。越来越小。

如果没有疫情和重视控制，房价仍有可能大幅上涨，出现拐点，然后进入稳定阶段。但疫情加上房地产调整，市场提前进入拐点，房价开始下滑。全国范围内，下降幅度为 10% 至 20%。有的地方跌幅更大。

即使没有一揽子“稳定”措施，市场仍处于筑底阶段；这些政策出台后，触底速度会更快，复苏也会更强。我认为过去六个月市场已经见底，但央行、住建部、财政部等相关部门采取措施后，市场触底速度更快，反弹也更快。更强了。

搜狐财经：您认为市场需要多长时间才能见底？

朱少平：我觉得一两年应该可以。如果政策力度大，触底时间会更短，3到5个月就能看到效果。这个结果意味着房价不再大幅下跌，慢慢企稳底部或者少跌一点，然后稳定在稳定状态。接下来会慢慢回升，但很难像2015年、2016年那样继续上涨，而且基本不可能很快大幅上涨。

个别城市上涨更快或者更多是可能的，但很难实现全国范围内的普遍上涨，因为全国住房需求已经比较饱和，而一些人尤其是年轻人，租房、观念发生了变化，很多人们选择租房。因为房价太高，买房会降低自己的消费水平，有的时候会降低一半甚至三分之二。

在此背景下，房地产市场复苏的力度和速度如果过高或过快，就很难体现。

中国房地产市场的触底周期与其他国家不同，不具有可比性。筑底周期不会长达5-7年。我国房地产市场的回暖遵循三个逻辑：一是需求；二是需求。二是新型城镇化。到2023年底，我国常住人口城镇化率将达到66.16%，未来城镇化率可能达到80%-85%区间；第三，公共服务均等化，教育、科技、卫生、文化、交通和医疗等，如何实现更高水平的保障，服务所有人，如果老百姓居住的地方太分散，很难保障、服务均等化要求居住地越集中越好。

未来，我们的城镇化水平将进一步提高。因此，从行业角度来看，房地产未来的发展是不存在问题的。只有夕阳企业，没有夕阳产业。

但房价的上涨不能一概而论。有的城市可能会涨一点，但大部分城市不会涨太高。

未来10到20年

一线城市房价仍可上涨1至2倍

搜狐财经：近期房地产一揽子政策出台后，10月份一线城市成交量飙升至新高，呈现复苏迹象。您认为这能带动楼市止跌甚至反弹吗？

朱少平：毫无疑问，一线城市成交量激增，带动楼市反弹，但反弹幅度是多少？一个典型的例子是2015年，一位清华教授表示明年房价会大幅下跌。但事实上，2016年很多城市的房价都在飙升，我想以后几乎不会再出现这样的上涨，小幅上涨或下跌都是可能的。

今后不要把房地产作为单独的、特别极端的投资工具。一般投资还是可以的。例如，将钱存入银行。目前存款利率约为1.5%。如果买房，年收入可以达到3%-5%。 ，是一个很好的投资工具。

楼市反弹是必然的，但不可能是大反弹，也不可能是所有地方都反弹。因此，我们千万不能把房地产作为一种极端的投资工具。我们一定要保持一颗平和的心态，在没有其他选择的情况下选择投资。有一套好房子就可以了，尤其是既能住又能投资的房子。

不过，在三四五线城市投资房产时，一定要提高警惕。有一个量尺。在人口大量流出的城市，最好不要买房。不过，如果同时居住和投资，也是可以的。

搜狐财经：您认为房价调整到位了吗？从目前的情况来看，您还建议买房吗？

朱少平：现在90%的人都有房子。虽然有的人拥有小产权房，也有的人租房子，但这个比例很低。

至于现在是否适合买房，首先要了解买房的目的。房价的正常上涨并没有什么问题。成本增加和通货膨胀意味着房价应该上涨，但上涨多少呢？正常增加，扣除成本后，可以带来10%左右的利润。但如果有投资者和投机者“炒房”，那就很难把握了。

如今，已经不适合“炒房”了。经过大约30年的大幅上涨，房地产财富的浪潮已经过去，应该会回归正常。随后的房价上涨和下跌，都是正常的市场供需情况。波浪过去后，就不会再出现大幅上涨或下跌。

一般来说，在一线城市买房是没有问题的，但是在二线城市，那就要看地段了。总体来说，住房市场的变化可以用三句话来概括：一是需求，二是新型城镇化，三是公共服务均等化。未来人口相对会更加集中，城市越集中，治安就越好。这是房地产。市场的基本逻辑。未来房价正常波动下，上涨主要围绕这个逻辑。

搜狐财经：从长远来看，房地产仍然是一个不错的资产配置选择吗？

朱少平：房地产绝对是一个投资标的，也是一个资产配置的工具。但对于不同的人来说，这个比例是不同的。总之，我们不能再以过去那种暴涨的心态去配置，以为房子赚大钱的机会可能很小；总体来说，如果每年能够增长5%、10%，那就非常不错了。

未来10到20年，房价肯定会翻一番，甚至更多一点。当然也要看地区，一线城市概率更大。总之，记住一个标准：尽量避开人员大量流出的城市或地区；适当关注那些流入人数较多的人，更重要的是不要有太多的欲望。

搜狐财经：在推动市场止跌企稳的“组合拳”中，住建部提出新增100万套城中村，并通过货币安置等方式改造危旧房屋。您如何看待本轮房改和货币化？

朱形 利益问题是拆迁补贴多少合适。

我觉得这个措施是必要的，但是最好不要过度。从积极的一面来看，它不仅可以解决城中村居民的住房问题，而且可以改善城市的面貌。至于选择现金补贴还是房票安置进行货币安置，其实是一样的。不同的人有不同的感受。即使有些人得到补偿，他们也可以租房子，而不是买房。政策可以刺激、引导，但不能强迫。买房子。

9万家房地产企业，未来能生存下来的不超过2万家。

大多数可能被收购、破产或关闭

搜狐财经：地方政府正在“收储”现有商品房，用作保障性住房。您对此有何看法？

朱少平：“双轨制”的一个好处是，一部分人是高收入群体，一部分人是中等收入的普通人；还有一些是低收入人群。对于普通民众和高收入人群来说，住房完全市场化没有问题，但对于低收入人群来说，住房必须是居民有保障的，保障性住房才是解决之道。

从福利房、廉租房、公共租赁房到经济适用房、限量住房，再到现在的配房型、租借出租型经济适用房，都在采取措施寻找更好的解决方案。我个人认为公共租赁住房是一个比较好的方式，租金水平是市场价格的60%。

经济适用房从哪里来？国家仍主要负责规划和建设，但许多城市住房过剩。地方政府向开发商“购储”现有商品房也是可行的。以合理的价格购买一部分用于保障性住房，也可以解决一些开发商的问题。 。

每年新增人口数百万，每年至少需要数百万套住房。这种需求一部分来自市场，一部分来自国家担保。因此，未来30年，“双轨制”将继续存在。

开发商可能初期拿地成本较高，对“购储”价格存在争议，但必须认清现实。收购价可以实现盈亏平衡和微利，不要指望高溢价出售。

搜狐财经：您对于构建房地产开发新模式以及房地产行业后续发展方向有何看法？

朱少平：只有夕阳企业，没有夕阳产业。房地产行业未来不会出现任何问题。目前，城镇人均住房面积43平方米，农村人均住房面积65平方米。这个面积未来可能会更大，但更重要的是房子的舒适度，比如智能化，是未来的发展方向。

与此同时，我国每年至少有10%左右的人需要改善住房。现在我们有14亿人口，城镇化率每年大约提高1-1.5个百分点。这意味着每年有 10 至 1500 万人迁入城市。按人均45平方米计算，需要住房面积6亿平方米；此外，10%的人居住在经济适用房，8%的人居住在小产权房。这些问题都是未来需要解决的，房地产行业未来会有很大的发展。

但现在有一个问题，就是房地产企业太多了。我们有大约90,000家房地产公司。未来5到10年，房地产企业将售出至少50%，甚至更多。房地产行业未来仍有很大的发展空间，但各个房地产企业却不一定如此。

如果房地产公司没有好的模式或者好的资源，建议赶紧转赛道，寻找其他方向。从长远来看，9万家房地产企业未来能生存下来的不超过2万家，剩下的会慢慢被收购或者倒闭或者破产。

当然，这个过程不可能一蹴而就，时间也不确定。如果房地产公司几万平方米卖不出去，或者库存量很大，就需要快速找到解决方案。这样的房地产公司暂时不应该考虑收购土地。除非生意特别好，否则不建议急于拿地。未来房地产行业仍有很大发展，但每年的需求量并不大。

房地产开发的新模式是什么样的？目前还在讨论中，至少我还没有看到新的更好的模型。

现在最大的问题是房子卖不出去，主要是消费不足。消费不足并不意味着缺乏欲望，而是有欲望却缺钱。棚改货币化安置不会带来太大需求。我想一定有新的方法。 ,

搜狐财经：保障性住房的大规模推出会对商品房市场产生影响吗？

朱少平：不行，一定要有一个范围。如果定义了范围，就不会有影响。

搜狐财经：对于年轻人来说，您认为现在有哪些致富机会？如何参与或捕捉？

朱少平：下一波财富是数字经济。改革开放以来，我们一共经历了五次重大的财富浪潮。第一个是出海，第二个是股市，第三个是房地产市场，第四个是互联网，现在是第五个，数字经济。

数字经济的财富效应可能会超过之前的四倍，就看大家如何把握。