【中国指数研究院数据显示，2024年1月至10月，企业购地总额6198.7亿元，同比下降38.7%。 ]

一线城市总价超百亿的“巨无霸”地块陆续推出！

近日，北京丰台区一块新挂牌地块引发关注。本土地开发项目位于棚户区改造项目万泉寺村。该地块规划建筑面积约17.83万平方米，起拍价高达110.54亿元。是北京的标志性项目。今年第三批百亿地块推出。

更重要的是，此次《交易公告》并没有像以往那样设定土地限价、“竞争现有商品房销售面积”等规则，也不再设定销售指导价。这是三年多来北京首块不设定土地最高限价和销售指导价的地块。

“不设限价意味着土地市场的竞争将更加激烈和开放，有利于增强市场的活力和透明度。土地资源根据市场需求和供需情况定价，可以更有效地配置土地资源，吸引更多的人口。具备运营能力的企业可以参与，提高土地利用效率和经济效益。”中植研究院土地市场研究部负责人张凯表示。

不仅在北京，今年在其他一线城市，高价地块也越来越突出。核心城市在市场恢复期推出“低价”好产品，千方百计吸引开发商，为市场复苏增添动力。 ”。

北京推出百亿地块不限价

北京一直是土地总价高的“高发区”，今年这一现象尤为突出。

2024年以来，北京陆续推出三块总价超百亿的巨型地块。该地块品质优良，受到市场高度关注。

以朝阳区酒仙桥重建地块、孙和前卫沟集团棚改建地块、今年6月出让的中关村朝阳园北区0017地块为例。该项目起拍价112亿元，为北京首个项目。 “住宅+工业+商业配套”地块正在出售。

最终，天元二手材联合体以112亿元拿下该项目，并在四个月后推出住宅项目。销售反应热烈。这块总价达112亿元的地块也打破了当时北京土地出让的历史纪录。

10月15日，北京市规划和自然资源委员会再次发布酒仙桥、十八里店、小红门等一批地块预申报公告。总建设用地面积约14.7公顷。规划建设规模约39.4万平方米，起拍价高达153亿元，较上述合并地块总价有一个台阶。

这还没有结束。 10月30日，丰台区万全寺村棚户区改造用地开发项目FT00-0613-0024预申报公告公示。用地面积约6.37公顷，规划建筑面积约17.83万平方米。起拍价110.54亿元。预申请受理期限为2024年10月31日至2024年11月29日。

据官方介绍，该地块位于丰台区太平桥街道，西二环与三环之间，地铁16号线与房山线复线交汇处，紧邻即将开通的拟建丽泽城市航站楼，周边有中小学。拥有丰富的三级医院、商场、公园等资源，位于丽泽金融商务区辐射范围内，有利于促进区域职住平衡。

除了规模更大、位置更好之外，这块土地还有一个重大变化：没有土地价格上限，也没有销售指导价。

土地出让公告显示，该地块没有地价上限，也没有“现房销售面积竞价”等竞价规则。在未来的土地拍卖中，出价最高者将获胜。此外，据北京城市规划房地产平台旗下经房子介绍，该地块没有未来商品房销售指导价，将由开发商根据市场情况、申请备案确定。

这是近三年来北京土地拍卖市场首次出现“不限价”地块。

自2021年3月下旬起，北京市独立制定地块地价上限和销售指导价。土地价格限制是在拍卖期间设定的。同时，房屋销售指导价在土地出让前确定。开发商将不能以高于指导价的价格出售您的房屋。自第一轮土地集中供应以来，上述土地拍卖规则和特点在北京市场已经存在了三年多。

张凯对此表示，这是北京主动适应市场变化和发展需要的积极举措。土地价格不设上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有利于提高市场活力和透明度。土地资源根据市场需求和供求情况定价。通过市场化的定价机制，可以更有效地配置土地资源，吸引有较强开发经营能力的企业参与，从而提高土地利用效率和经济效益。

同时，不再制定销售指导价，意味着开发商将有更大自由度打造符合市场需求的优质住宅产品，鼓励开发企业选择优质土地进行高质量开发建设，有利于促进房地产市场供应。侧面改革将刺激改善性住房需求，满足市场对“好房子”的期待，推动房地产市场高质量发展。

不过，北京的土地出让政策是“一地一策”。未来是否会出现更多不限价地块还有待观察。

一线城市不断推“底”好货

百亿新地块的不断释放，反映出即使是一线城市也在想尽办法拿出“低端”好产品，尽可能优化土地拍卖规则，以适应当前的实际情况。房地产市场，吸引更多企业参与拍卖。

再以北京为例，9月25日，北京市规划委员会官网显示，海淀区功德寺棚户区改造项目两幅土地正在进行用地预申报。两幅地块均为R2二级住宅用地，总建筑面积均超过16万平方米，两幅地块起拍价合计为100.5亿元。

这两块地块因其优质地段而受到市场关注。据悉，上述项目的北面是被誉为“互联网宇宙中心”的中关村软件园。周边教育资源也非常优质，其中“牛晓”上地实验小学位列海淀前十名。两块地块均设定了合理的土地价格上限，其中001地块地价为51.75亿元，002地块地价为63.825亿元。

不仅在北京，今年9月底，广州土地市场也掀起了罕见的热浪。 9月29日，经过5个小时、148轮激烈竞价，广州南方面粉厂土地最终被保利发展以117.6亿元拿下。成交价66957元/平方米，溢价率33.4%。该街区不仅在广州总价榜中排名第六，在广州单价排行榜中也排名第二。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，这是广州近年来极为罕见的“底线”好产品。地点位于金融城西区。风景向南看河。容积率3.7。可用于沿河建造豪华住宅。此外，它位于珠江新城和金融城之间。规划条件空前良好。

他还表示，虽然南方面粉厂地块只是个例，地块也有特殊性，但广州提供了优质地块，解除了各种限制，并提供了充分的支持，以便利用多家房地产公司抢夺。土地并抬高价格。溢价率将用于提振市场信心，通过个别项目激活大局，为剩余几个月土地供应的顺利推进创造条件。

深圳近期也推出了具有“地王”潜力的地块。 11月2日，位于南山粤海街的T107-0107地块挂牌出售，起拍价126.52亿元。挂牌时间为11月22日至12月2日15:00。而且，该地块采用“价高者得”的竞价模式。业内预测，未来该地块很可能打破深圳“地王”的记录。

一线城市陆续推出优质地块，本质上是为了提振目前还比较平淡的房企投资热情。

今年前十个月，百强房企整体拿地力度略显疲弱。中国指数研究院数据显示，2024年1-10月，企业购地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，降幅比1月份扩大0.6个百分点到九月。

“9月底一线城市陆续优化政策后，居民首付比例、贷款利率均创历史新低，限购政策也处于实施以来最宽松的阶段。不过，全国土地市场持续低温运行。”该研究所表示。

中国指数研究院表示，总体来看，2024年房企拿地仍将谨慎。短期来看，土地拍卖环境持续宽松，政府在土地供应和用地方面更加市场化拍卖政策调整。但由于市场处于底部阶段，房地产企业的投资仍将以销售为主。未来市场销售能够在政策引导下逐步企稳回升，或将带动房企投资热情上升。