资本市场对房地产行业的热情仍在燃烧。

11月7日，房地产板块再度爆发，A股上市房企股价再度开始上涨。截至收盘，该板块91家房地产公司股价上涨，仅有南国地产、华远地产、荣盛发展2家公司股价下跌。 、复兴控股、绿地控股、财新发展、信达地产、金融街、华夏幸福等涨幅居前。

其中，华夏幸福近期的股价走势尤为“妖”。 7日晚，华夏幸福发布股票交易异常波动公告称，公司股票自2024年10月28日至11月7日连续9个交易日涨停。公司股价短期上涨，请投资者注意二级市场交易风险。

作为行业较早的房地产企业，华夏幸福今年已多次登上龙虎榜，甚至走出“九连盘”行情。其背后的逻辑是什么？

一周内连续股价变动公告

房地产股久违的人气又回来了。地产股11月6日涨停后，7日该板块人气仍在发酵。

11月7日早盘，房地产板块爆发。熔盛发展、阳光股份等成分股涨停。财新发展、阳光股份双双触及涨停。深圳振业A、格力地产、亚通股份、特发服务、新华联、世联银行等个股涨幅也超过5%。

在近期“普遍上涨”的地产股中，保险公司华夏幸福显得尤为特殊。自10月31日至今，华夏幸福发布的每一次公告都与股价变动有关。共发布十份公告。

这背后是华夏幸福股价连日不断上涨，已走出“九连板”行情。 11月7日，华夏幸福股价涨停，收盘价3.67元，成交额7759.66万元，总市值143.63亿元，挂牌交易所龙虎板列表。

华夏幸福在公告中表示，2024年9月26日至11月7日连续二十六个交易日期间，日收盘价涨幅偏差累计达到200%。根据《上海证券交易所交易规则》规定，属于股票交易严重异常波动的情形。

华夏幸福表示，公司目前生产经营活动正常，不存在影响股票交易价格异常波动的重大资产重组、股票发行、业务重组、股份回购、引进战略投资者等重大事项。等等，不涉及热点概念问题。 。公司高管、控股股东、实际控制人在股票交易异常波动期间不买卖公司股票。

尽管公司声称不存在未公开事项，但经过这轮上涨后，华夏幸福的股价自年初以来已经翻了一番。今年以来，华夏幸福的股价一直在1元左右徘徊，甚至一度逼近1元以下的危险区。根据相关规定，A股公司股票连续20个交易日收盘价低于1元的，该公司股票可能被终止上市交易。

为了提振股价、维持上市公司地位，华夏幸福高管今年多次增持，以挽救低迷的股价。例如，9月，公司表示，自2024年7月11日起6个月内，中国土地开发董事长王文学拟通过集中竞价方式增持中国土地开发股份，增持金额不低于1000万元以上且不少于1200万元，但效果不显着。

与公司上述行为相比，市场和行业的整体情绪对公司股价的影响显然更大。

11月份以来，房地产方面的利好消息不断释放。中信证券最新研报表示，当前房地产行业政策坚定，将分步落实。预计房地产市场将分批次、分地区止跌企稳，从一线城市开始。

中国指数研究院企业研究总监刘水表示，近期房地产股走强主要是受到一系列房地产政策和市场变化的影响。从政策层面看，9月26日政治局会议指出，房地产市场要稳住止跌。随后，住建部等部委联合推出取消限购、限售、限价等房地产组合政策，提振了房地产市场信心。

从市场来看，中国指数研究院数据显示，仅10月份，房企销售额同比增长10.53%，这是自2023年3月以来首次转正。住建部数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅网上签约量同比增长14.1%，其中一线城市新建商品住宅网上签约量同比增长14.1%。湖南、天津、广东、江西、江苏等省市同比增长均超过10%。

“房地产政策的大力支持和房地产市场成交的回升，改善了行业预期，极大增强了投资者信心，带动房地产股持续走强。”刘水说道。

“九连板”背后有何特殊逻辑？

早前脱离险境的华夏幸福，因股价持续上涨，突然成为资本市场关注的焦点，让新老投资者好奇其背后的逻辑。

“华夏幸福连续多日涨停，既有房地产政策和市场环境的影响，也有其特殊原因。”刘水说道。

对公司基本面影响较大的是债务解决。华夏幸福是行业内较早脱险的房地产企业。早在2021年10月8日，华夏幸福就启动了“债务重组计划”，称坚持“不逃债、债务人平等权利”的原则，计划重组2192亿元的金融资产。债务通过“出售、带来、扩张、交换、支付、接管”六种方式清偿，正式开启还债之路。

华夏幸福三季报显示，截至10月30日，公司《债务重组方案》中金融债务规模达2192亿元。通过签约等方式，累计实现债务重组金额约1900.29亿元，占金融债务约1900.29亿元。金额的87%。

在“以股还债”方面，中国土地开发建立了“幸福精选”和“幸福精选”两个业务平台，利用平台股权清偿财务和经营债务。截至报告披露日，“幸福选平台”股权偿还金融债金额约139.46亿元，“幸福选平台”及“幸福选平台”股权偿还经营性债务金额约139.46亿元。约59.30亿元。

信托计划方面，2023年11月21日，华夏幸福完成信托计划设立，信托规模255.85亿元。截至10月26日，已完成信托债务结算交易金额110.21亿元。资产交易也在进展中。目前，永清产业新城、天元二手物资、南方总部资产包交易均按照转让协议推进相关安排。

近期，华夏幸福基于《债务重组方案》优化置换带方案，拟引入国有企业承接部分金融债权人债务。廊坊市国企拟承接置换带资产和部分金融债务，落实置换带债务规模。预计在200亿元左右。

“如果置换带计划顺利实施，剩余债务将得到解决，这将有助于华夏幸福基本完成债务重组。对于风险房企来说，债务重组的完成是一个里程碑，是一件积极的事件。”刘水相信。

除了受到债务重组进展影响外，刘水还表示，近期地方性债务相关政策也对公司股价产生影响。

资料显示，10月12日，财政部长兰佛安透露支持地方政府化解政府债务风险的增量政策，“拟一次性提高大规模债务限额，替代地方政府现有隐性债务”。 11月4日，全国人民代表大会常务委员会召开。上午的全体会议审议了国务院提出的提高地方政府债务限额、替代现有隐性债务的议案。

地方债工作与华夏幸福有何联系？ “华夏幸福的产业新城模式为地方政府做了很多基础设施项目，地方政府欠华夏幸福很多钱。如果政策支持地方政府发债置换债务，地方政府就会有更多资金。”资金偿还债务对于华夏幸福的资金回笼来说是一个很大的好处。”刘水说。

从业绩来看，2024年第三季度，华夏幸福实现营业收入79.998亿元，同比增长11.56%；报告期末至报告期末，实现营业收入139.12亿元，同比下降21.79%； 2024年第三季度，实现归属于上市公司股东的净利润26.09亿元，年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润-22.41亿元元。

虽然整体业绩仍处于亏损状态，但华夏幸福表示，未来将围绕“产业+园区”，全面转型产业新城服务商，形成“开发业务、运营业务”四大业务类型。业务、服务业务、园区衍生业务”。

据悉，华夏幸福的转型思路是：一是轻资产输出。基于多年经验，将产业新城相关业务环节进行拆分打包，面向市场化客户提供产业招商、产业租赁等整体性、多元化的轻资产服务。 、园区运营、物业服务等

二是挖掘变现园区资源、产业园区场景和产业发展能力，挖掘变现园区资产和园区新能源、数字化等优质资源，通过合作进入新赛道。三是探索房地产开发新模式，包括房地产建设服务、销售服务等产业链上下游环节。 2024年上半年，华夏幸福运营及服务业务收入占比近30%。

刘水表示，参保房企债务重组成功有助于缓解行业风险，但企业仍需市场复苏的支撑才能真正走出危机。走出债务危机后，一些房地产企业仍能专注于开发主业，保持一定的业务规模；一些房地产企业可以适度收缩业务范围，以专业团队为核心竞争力，充分发挥专业优势，发展轻资产开发业务。

（本文来自第一财经）