作为推动经济持续复苏的重要组成部分，支持房地产业平稳健康发展的相关政策频频出台。

11月8日，在全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上，财政部长兰佛安在提及下一步财政政策时明确表示，必须实施增量政策才能取得成效。 “继续确保增量政策落到实处、取得成效。今年增量政策力度强劲，对经济的拉动作用正在显现，明年很多政策效应将继续释放。我们将加大力度推动相关工作，确保已出台的政策落实到位，尚未出台的政策尽快落实和推动。”

兰佛安明确了两项重要的房地产增量政策。一是支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，将于近期推出；二是支持闲置存量土地回收、新增土地储备、保障性住房存量商品房收购等专项债券。财政部正在会同有关部门研究制定政策细则并推动加快实施。

具体来说，房地产税主要集中在供需双方。供给侧的税源主要来自房地产企业的拿地开发阶段，而需求侧则主要处于交易阶段，正在进行阶段的税收收入较少。

从供给侧税收政策角度，亿瀚智库研究发现，目前增值税税前税率为3%，企业实际增值税负担率平均在1%至2%之间；大部分城市企业所得税的计算税率为15%，与企业实际毛利率水平相差较大；土地增值税预征率也较高，但退税难、退税周期长，长期占用企业资金。同时，增值税和企业所得税只有预收款项预征机制，没有结算机制。导致多征的税款无法退还，亏损企业缴纳大量所得税。

亿瀚智库认为，当前市场形势不佳，企业普遍认为税负重。这时，积极的调整和改革有助于减轻企业负担，增强企业发展的信心，积极引导企业解决问题，促进房地产市场的发展。更快地实现“止跌回稳”。

在政策落实方面，58安居客研究院院长张波认为，目前房地产企业的税收主要处于拿地层面和销售阶段。征地阶段主要是契税。对此，政策预计将因城施策。销售阶段是减税的重点，主要包括土地增值税和增值税。非普通住房相关标准的取消预计将对土地增值税产生重要影响。预计整体降幅可能较大，增值税或将下调。考虑分阶段降低税率的方法。

对于需求侧税收政策落实情况，张波表示，免征个人所得税、免征地方契税等政策已经在落实。预计此类政策未来仍将持续，自主权仍属于地方政府。当前的大方向是降低交易成本，促进“以旧换新”等各类房产置换需求增加。因此，进一步调整增值税免征和个人所得税免征条件将是主要方向。同时，可结合二手房中介费的征收进行规范调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房地产的健康发展离不开供需双方的稳定发展。这些税收调整的直接影响是降低了房东和房地产企业的税收成本。对于房屋交易和开发成本的降低具有积极作用。

对于利用专项债券支持闲置存量土地回收、新增土地储备、收购存量商品房换建保障性住房等问题，业内人士认为，这一政策是房地产行业“去库存”、改善经营状况的重要举措。住房保障制度，是“促进房地产市场止跌企稳”的重要举措，是构建房地产开发新模式的重要举措。

在5月份召开的“落实好保障性住房交付配套政策”吹风会上，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，并从此提高了保障性住房交付的金融支持比例。总规模5000亿元。 10月，财政部还表示，在保证项目融资均衡回报的基础上，地方政府可以安排专项债券购买现有商品住房作为保障性住房。

据克而瑞统计，目前已有50多个城市表示支持国企收储，29个城市落实了第一批住房征收细则，明确了参与国企收储需要满足的条件。商品房征集。但从目前各城市政府采购入库情况来看，仍存在合格住房规模偏小、已建成尚未销售的商品房仅占库存的30%左右等问题。 。即使采购和储存全部完成，也不足以恢复各个城市的供需。平衡作用相对有限。

克而瑞认为，未来在地方专项债券基金的支持下，各城市可以根据自身供需特点做出相应调整，比如扩大收储范围，不限于现有住房；实现住房类型、区域细分、项目区域、价格水平多样化等多元化。

同策研究院研究主任宋宏伟进一步认为，提高地方政府债务限额6万亿元，将为政府征集和发行新增土地专项债券开辟空间。政府可以收购并储存闲置低效土地或暂停房地产公司或其他企业的建设。项目一方面可以加快市场风险的出清，同时相关企业可以获得适当的现金流，优化企业的财务质量。另一方面，政府征用和储备土地后，可以通过规划调整和相关指标的调整来改善土地。与市场需求相匹配，提高土地利用效率。

在新增专项债券规模方面，张波提到，这也超出了市场预期。在大幅减轻地方财政压力的同时，市场监管力度也显着增强。从2018年、2019年专项土地储备债务水平来看，大致在30%左右。因此，预计本轮将维持相同比例。这将大大增强各地陆面优化的调控力度，更有利于市场的实质性稳定。

中国指数研究院政策研究总监陈文静认为，上述两项增量政策传达了中央“稳房地产”的决心。一方面，有望进一步降低居民购房成本和企业税收压力。另一方面，他们也有望加快对各地现有土地的收购。等待工作进展。未来，如果“稳房地产”政策加快落实，市场预期将明显恢复，房地产市场将止跌企稳。

值得一提的是，业内认为，金融支持让地方政府发行特别国债，也为实现100万城中村货币化安置目标提供了强有力的金融支持，增强了移民安置信心，进而加快推进城中村货币化安置。转变过程。

10月17日，在财政部等五部委召开的国务院新闻办会议上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在前期城中村整治的基础上，今年将新增城中村危房改造100万套，并通过货币投放实现标准化。为此，将提供五个方面的支持，其中之一就是允许地方政府发行特别国债。

科瑞认为，当前政策为后续发行地方专项债券推动100万城中村货币化和移民安置提供了强有力的资金支持；而追加城中村改造和货币化补贴的落实可以释放可观的资金。根据购房增量需求，粗略估算，本次改造可能带动近亿平方米住宅销售。