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作者 |王泽宏

11月13日，财政部、国家税务总局、天元二手材发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》，国家税务总局发布《关于降低土地增值税预征税率下限的公告》。自 2024 年 12 月 1 日起生效。

此次，三部委出台多项税收优化政策。具体政策包括：

一是降低契税税率。契税1%税率的面积由90平方米提高到140平方米。此次政策优化后，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%征税。如果购买面积超过140平方米的房屋，单套房契税减至1.5%，二套房契税减至2%。

二是降低一线城市增值税。该政策是对取消共同住房标准的补充。普通住房标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税。此次明确，一线城市取消普通住房标准后，全国其他地区将实行统一的增值税政策。购买2年以上（含2年）的房屋，将出口到境外。销售免征增值税。

关于免征土地增值税的条件，本次政策明确取消普通住房后，纳税人建造用于销售的普通标准住房且增值税金额不超过扣除项目金额20%的，将继续免征土地增值税。免征土地增值税，即这部分政策没有调整。 。

三是降低各地土地增值税预征税率下限，各地区土地增值税预征税率下限降低0.5个百分点。各地可根据本地实际情况调整预征费率。

减免契税，惠及一线二线

58安居客研究院院长张波指出，购房税下调将利好一二线。这主要体现在契税水平上。新政前，普通住宅契税大致为1-1.5%，非普通住宅契税为3%。 140平方米统一为1%。对于一二线城市来说，包括首套房和改善房，大量需求集中在140平米以下，契税大幅优惠可以大大节省他们的购房费用。

据中植研究院测算，按单价5万元计算，面积分别为80、100、150平方米。政策优化前，第一套契税税率为1%、1.5%、3%，第二套契税税率分别为1%、2%、3%，而第二套契税税率北京、上海、广州、深圳均为3%。政策优化后，第一套契税税率分别为1%、1%、1.5%，第二套契税税率分别为1%、1%。 , 1.5%。

80、100、150平方米，第一套契税优惠分别为0万元、2.5万元、11.25万元，第二套分别优惠0万元、5万元、7.5万元，第二套契税优惠分别为0万元、5万元、7.5万元。北京、上海、广州、深圳套间立减8万元 分别。 、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，非普通住宅需缴纳两年增值税。若现价为500万元，购买时原值为200万元，则应缴纳增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。经过两年的政策优化，原来的非普通住宅也可以免征增值税，原来的增值税应纳税额可以省下来。

上海易居房地产研究所副所长严跃进也指出，过去只有面积在90平方米以下的房屋才征收1%的契税。现在，如果你购买90-140平方米的房子，只要是你的第一套住房，就可以按1%征税。对于一线城市，税率可以从3%降低到1%，对于其他城市，税率可以从1.5%降低到1%。购买100万元住房，一线城市契税从3万减至1万，减免2/3；而其他城市，契税则从1.5%降至1%，降低了1/3。

“契税减免具有重大影响。一是直接激活中大户型的认购，即90-140平米、140平米以上的房屋，将带来税收成本的降低，这是真正的应对对改善住房的需求。正在提振。”严跃进指出。

同策研究院研究总监宋宏伟表示：“财政部契税政策正在积极落实房地产行业止跌稳房地产的战略指导。降低契税可以降低成本购房交易的火爆，不仅推动新房市场止跌企稳，而且加速二手房市场活跃度的提升，可以加速二手房与新房之间的直接传导链，对楼市信心产生积极影响而契税的降低，加上首付比例的降低和房贷利率的降低，将会产生更加明显的效果。”

免税“满2”，二手房交易税接近“零成本”

58安居客研究院院长张波表示：降低交易税，有利于想要换房的人。从卖家角度来看，新政之前，普通住房目前免征两年税款，非普通住房两年后按差额5%征收。新政后，两年以上的非普通住房也被豁免，不过一线需要等待普房政策落地。 ，但很有可能会保持同样的节奏。 2年以上的免税将更有利于提高人们尤其是非普通居民的市场准入。

“再加上目前交易过程中个人所得税减免的相关规定，房屋交换的税务成本将大大降低。甚至除了二手房交易的经纪人佣金外，大量房屋还可以意识到交易税费将继续接近‘零成本’。”张博分析道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，一线城市取消普通、非普通住宅标准后，将与全国其他城市一样免征增值税。房子买了两年了。这是今年一线城市迈出的第一步。这是政策调整的一个重要方面。上海等城市最近取消了普通和非普通住宅标准，与之挂钩的增值税政策自然也有可能下调，体现了降低住房交易成本，特别是住房销售成本的导向。

“如果一线城市的房东出售一套大房子（不是普通住宅），按照以往的政策，他需要缴纳5%的差价（售价-原价）。一套价值10元的房子万元，增值税可能达到10万到25万的金额，按照目前的政策，10万到25万的金额是不需要的，所以。减税效果非常好。”

“直接的影响是，房东更有动力出售持有2年以上的大房子（过去常常被认为是非普通住宅），因为他们不再需要担心纳税问题。”严跃进指出，从这个角度来看，会提倡一些分包合同。新房和优质楼盘的加速上市，将有利于购房者认购次新房和大户型。对于优化二手房交易结构、拉动二手房交易具有积极作用。

“在增值税方面，取消普通和非普通城市两年以上免征增值税的策略，可以有效降低二手房市场的交易成本，刺激二手房的活跃度。不过，北京、上海、广州、深圳四大一线何时取消，仍值得期待。