“全国房地产市场已进入历史上最宽松的阶段。”上海亿居房地产研究院副院长严跃进告诉知微编辑部。

11月13日（昨天），财政部、国家税务总局、天元二手材发布《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》（简称《公告》） ）。公告正文仅有1050字，但在契税、土地增值税、增值税等方面做出了调整。

值得注意的是，已买房但尚未纳税的人也可以享受这项优惠政策。公告指出：“2024年12月1日前，个人买卖房屋涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的，可以执行根据本公告。”

简单来说，对于购房者来说，最重要的变化是：对于个人购买家庭第一套、第二套住房，只要面积在140平方米以下，契税税率为1%； 140平方米以上房屋，第一套税率为1.5%，第二套税率为2%。

过去，在大城市，首套90平方米及以下的房屋按1%的税率征收契税；第一套90平方米及以上的房屋，按1.5%的税率征收契税。第二居所存在差异。除北京、上海、深圳外，契税不分地区均按3%的税率征收。在其他城市，如果房产面积在90平方米以下，契税为1%。超过90平方米的，契税为1%。契税税率为2%。

文字可能有点难以阅读。大家可以看这个表，清楚的比较一下就明白了：

最了解这一变化的人应该是那些预计购买或已经购买90平米至140平米房屋但尚未申报契税的购房者。

以在杭州买房的李斌（化名）为例。他在2021年购买了一套120平米的房子，总价570万元，并于2023年交付，但由于某种原因，他一直没有缴纳契税。如果按照新规定申报，则需要缴纳5.7万元；如果按照2023年老政策缴费，他需要花费570万元的1.5%，也就是8.55万元。新政策为他节省了28500元。

事实上，以140平方米作为税率变化的零门槛，考虑到了市场上大多数需要住房的人群，即“只需要小幅改善”的人群。

以杭州为例，2023年，杭州新建住宅市场占比140平方米以上为22.3%，90至140平方米为46.2%。从户型占比来看，90至140平方米的住房实际成交量超过62%。

进一步细分，重庆房产销售人员刘奇（化名）也向志伟提到，目前重庆的销售情况是90至100平方米，占比35%。按照之前的政策，这些人还要多缴纳0.5%的契税。

10月份以来，重庆新房市场成交量翻倍增长，二手房销量则止跌回升。但反弹幅度不及预期，环比增长3%。契税新政策出台当天，他接触到的客户总体情绪“比较稳定”。

从他的采访来看，近期的利好消息一定程度上刺激了已有购房意向的客户加快决策速度。但一方面，经济形势和楼市同时下滑，顾客“买涨不买跌”的心态并没有根本改变。

不过，他强调，与贷款利率下调相比，契税下调对于购房者来说其实是最直接的好处。

对于政府来说，契税收入一般会用于公共事务支出。这波调整看似是减税，但实际上收入来自于交易量。如果人们不交易，税率再高也没用。减税将增加交易量。上涨显然有利于市场良性互动。

政策发布后，效果开始显现，不少市民前往服务窗口咨询。部分政府服务窗口已张贴新契税调整温馨提醒，方便公众了解。

此次政策调整的另一个方面是增值税政策调整，主要与买卖二手房的人群有关。如果北京、上海、广州、深圳取消“普通住宅和非普通住宅标准”（这个政策有些复杂，可以简单理解为140平方米以下的房屋为普通住宅，140平方米以上的房屋）属于非普通住宅），他们将与全国其他城市一样，购买房屋2年以上（含2年）的免征增值税。

事实上，今年一线城市对增值税政策进行了一轮调整，将增值税免税期限从5年改为2年。但出售持有2年以上的“非普通住宅”（140平方米以上），仍需按差价缴纳5%的增值税。

政策语言似乎是在引导一线城市取消住房交易平方米限制，让140平方米以上的大户型公寓也能享受两年免征增值税政策。

说白了，该政策主要是降低一线城市房东的卖房成本。假设房东2010年购买了一套价值600万元的房子，2024年的价格是700万元，增值是100万元。虽然该房屋已持有2年多，但由于该房屋面积较大，且属于“非普通住宅”标准，因此仍被认定为“非普通住宅”。需缴纳的增值税为50,000。新政后，无需缴纳这5万元，即可匹配当地政策。

客观上，这可能会促进更年轻、规模更大的二手房挂牌数量增加。

总体而言，契税政策和增值税政策对一直政策相对严格的一线城市影响会更加明显，一线城市将不再享受特殊待遇。

第三大政策是关于土地增值税，主要是为了减轻房地产企业的压力：在取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《暂行办法》第八条第一项的规定， 《中华人民共和国土地增值税条例》，纳税人建造普通标准住宅用于销售且增值额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

简单解释就是，对于开发面积较大的住宅的开发商，如果销售时的增值额不超过扣除项目金额的20%，则需要缴纳的税款直接从“土地增值税”中扣除。 - 增值税从增值税额*30%”减至0。

综上所述，这波政策给新房购房者、二手房业主、房地产开发商都造成了不同程度的压力缓解。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉智维编辑部，全国房地产市场进入历史上最宽松的阶段，涵盖各种政策工具、各个城市、各种类型的购房，并将继续帮助刚性和改善性住房需求的释放。

他总结说，该政策为当前市场创造了历史上最好的购房环境，实现了“四低”：最低购房门槛（不限购）、最低首付比例（15%）、最低房贷利率(3%)，以及最低的税收成本（1% 契税和 0% 增值税）。

他还表示，购房方面，进一步扩大宽松的可能性不大，但地方政府专项债券实施进展和政策值得进一步关注，政府回购商品房的需求将得到积极释放。

对于普通人来说，购房的决策过程是复杂且长期的。既然政策已经给了一切，剩下的就交给市场和时间了。