北京某项目售楼处每日经济新闻信息图（图文无关）

11月22日，广州宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。

至此，四大一线城市全部取消普通住房和非普通住房标准。

北京（11月18日）、上海（11月18日）、深圳（11月19日）相继发布关于取消普通住房标准有关事项的通知，并优化相关税收政策。

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四大一线城市取消“豪宅税”

此前，11月12日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部在《关于促进房地产市场稳定健康发展税收政策的公告》中明确北京、上海、广州、深圳将取消普通住宅和住宅物业的禁令。对于非普通住宅标准，取消普通住宅和非普通住宅标准后，全国其他地区将适用个人销售住房统一增值税政策。本市个人购买住房满2年（含2年）并向外界出售的，免征增值税。

关于契税，个人购买家庭（家庭成员包括购房者、配偶及未成年子女，下同）唯一一套房屋，面积在140平方米及以下的，按降低1%；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

个人购买第二套住房面积在140平方米及以下的，减按1%征收契税；面积超过140平方米的，减按2%征收契税。

对于普通住宅和非普通住宅的定义，目前各地标准并不完全一致。大多是根据住宅小区的建筑容积率、单体建筑面积、实际成交价格等条件来划分。简单来说，容积率在1.0以上、单体建筑面积在140平方米以下的，属于普通住宅。

由于普通住宅和非普通住宅的区别，以往购房者在购房时，土地增值税、契税、贷款利率等都会有差异。在某种程度上，这些税收差异也被称为“豪宅税”。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，过去“房荒”时代，要最大限度地供应住房，所以有普通住房和非住房。 ——普通住房，还有差别化的税收政策。 。当前，房地产供需关系发生重大变化，市场存在下行压力，交易周期不顺畅。差别化税收待遇不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易周期和市场稳定。

中国指数研究院政策研究总监陈文静表示，这项税收政策对于购房者和房地产企业来说都将带来实质性的好处，降低购房者的购房成本，缓解房地产企业的资金压力，有利于进一步稳定市场预期，提振购房者购房。信心，10月份房地产市场经历“阶段性企稳”，财税政策的陆续落实有望进一步强化市场复苏步伐，助力房地产市场止跌企稳。

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“决心刺激楼市”

以深圳为例，乐友嘉指出，深圳普通住房标准的推出可以追溯到2005年。广东省明确了普通住房享受优惠政策的初步标准：容积率在1.0以上、套数在120以下平方米，或者建筑面积实际成交价格小于144平方米，且实际成交价格小于同级别土地房屋平均成交价格的1.44倍。

此后20年间，深圳普通住宅标准多次调整。新政前，深圳对普通住房的标准是：住宅区建筑容积率在1.0（含）以上；单体房屋建筑面积120平方米（含）以下或者单体房屋建筑面积144平方米（含）的。 ) 平方米以下。

只要不满足以上两个条件中的任何一个，那就是非凡的住宅。尤其是福田、南山，很多房子都是豪宅。此前，即使购买此类房产两年，也无法享受增值税免税，需缴纳5个点的增值税。而且，非普通住宅核定的个人税征收率高于普通住宅，因此被称为豪宅税。

值得一提的是，目前深圳大部分房地产项目的容积率都在1.0以上，因此非普通房的主要判断点是面积。深圳市中原研究中心指出，2024年12月1日后，深圳将不再区分普通住宅和非普通住宅，这对大规模住房有明显好处。个人税、增值税及附加大幅降低。

据深圳中原研究中心统计，目前，深圳各面积细分市场二手房挂牌面积中，60%在90平方米以下，27%在90-140平方米之间，13%在140平方米以上。从成交数据来看，90平方米以下的二手房成交最为火爆，占比62%； 90至140平方米的占27%，面积140至140平方米的占11%。

乐友家测算，以深圳转让价1500万元的二手房为例，可节省税费66.64万元。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮组合拳代表了政府拯救楼市的决心和刺激楼市的决心。因此，短期来看，我们对房地产可以比之前更加乐观。一系列政策有利于保持房地产预期稳定。一些城市特别是一二线核心城市已经可以看出已经见底，市场企稳将是一个趋势。

对于房地产行业下一步走势，中金公司在最新研究报告中认为，目前中国房地产开发商正处于去杠杆的前中期阶段。判断，实物市场量价齐跌最快的时期可能已经过去，同时政策面开始更加积极地推动行业止跌企稳。对于地产股来说，估值的历史底部或许已经确立。未来主要关注上涨趋势的节奏和空间。主要催化因素将是增量政策和房价走势。