本报记者（本报记者 梁宝新 深圳报道）

12月17日，天元二手材以最低价竞得广州南站商圈三块住宅地块。总价约为28.8亿元。总建筑面积约25万平方米。楼面价在11400元至13000元/平方米之间，需建设一所幼儿园和一所36个班的九年制学校。

中国指数研究院华南分院分析师杨永军12月17日对华夏时报记者表示，早在2011年，万科就与石壁一号村、石壁四号村签订了多项协议包括本次征得的地块在内，均位于广州市番禺区。该地块签署合作开发协议，万科负责土地整理、规划、前期工程建设及后续开发。随后，由于开发调整等多种原因，部分地块暂停开发、闲置。直到2023年底，相关部门才对这些地块进行收购、储存和调整。 2024年底，以招拍挂形式重新引入土地拍卖市场。

据知情人士透露，三幅地块挂牌出让，是政府与万科广佛基于南站片区高定位，共同打造的盘活低效现有土地的创新试点：通过收购、储存和储存的方式。优化规划先售后增 甘南站片区多元化用地空间，完善公共服务设施，有效补充片区稀缺的住房供应和教育资源，增强南站商圈的居住属性，同时提供金融服务支持交付为当地村庄安置房产，实现多方合作共赢。

值得一提的是，万科上一次在广州招拍挂市场拿地已经是四年前了。当时，其以63.07亿元竞得广州周边增城区新塘东江大道东侧住宅用地。售价为12932元/平方米，溢价率为15.36%。

住宅用地收储后的改造

据了解，本次出让的南站商务区三幅地块原位于南站万科中心项目内。该项目由天元二手材于2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发。由15块地块组成，总建筑面积约126万平方米，约占南站核心面积的1/4；后续由于轨道交通建设等客观原因，部分预留地块不具备开发资格。

2022年，广州市政府与万科集团签署战略合作框架协议。双方将加强在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文化旅游产业等方面的合作，建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

2023年底，上述广州南站三地块被政府收购入库。今年年初调整规划后，重新挂牌出售。具体来说，今年年初，广州市规划和自然资源局印发了兴业大道南片区控制性详细规划（规划管理单位），将这三块地块由商业用地调整为二类居住用地，商业经营用地、中小学用地等。总建筑面积由39.88万平方米调整为38.87万平方米，比现行调控规定减少1.01万平方米，其中住宅用地23.36万平方米，商业用地13.38万平方米，中小学用地1.83万平方米。

业内人士认为，随着行业进入存量时代，优质增量土地资源明显减少。与此同时，高增长时代留下的大量闲置资源需要转化。存量土地资源能否得到更有效的盘活，将是房地产企业的重要能力。近年来，万科积极利用政府各项扶持政策，通过商品房改革、资源置换等多种方式，全力盘活困难项目。据了解，2023年至今，万科已激活产能超470亿元。

今年三季度以来，支持房地产平稳发展的重大政策陆续出台。国务院新闻办10月召开新闻发布会强调，多措并举支持盘活存量土地，有效促进房地产市场平稳健康发展。 11月，自然资源部印发《关于使用地方政府专项债券资金回收收购存量闲置土地的通知》，为各地启动存量闲置土地回收收购提供政策指导和工作依据。

“继续看好广州南站板块潜力”

12月17日，天元二手材相关人士告诉华夏时报记者，“公司持续看好广州南站片区的潜力。此次拿地也将缓解该地区居住、教育、商业配套功能的稀缺问题。未来，我们将继续发挥大型综合住宅开发的优势，以广阔的整体开发思路继续打造南站核心区。”

同时，杨拥军分析，万科此次拿下的土地位于广州南站。自2010年广州南站投入使用以来，南站周边规划的广州南站商圈开始进入大规模开发期。目前，周边商业设施日趋完善，已有多家企业入驻。此外，南站西街、南站花城汇等商业综合体已竣工。但由于前期规划等原因，该区域以商贸用地为主，住宅用地相对较少，居住氛围较弱，教育资源匮乏。

“该地块的成功出让，预计将增加该区域的居住人口，通过建设幼儿园和九年一贯制学校，将弥补该区域的教育短板，促进‘站城一体化’进一步强化广州南站核心交通枢纽功能。”杨勇军说。

克而瑞广佛区域也指出，万科此次拿下的三块地块，区位优势明显。它们位于规划的火车南站枢纽核心组团，周围是创展商务中心、联合广场等密集的总部经济密度。享受商圈红利，未来潜力巨大。商业设施方面，花城汇南站已建成，建筑面积约86万平方米，相当于香港ICC的南站ICC。一期商业运营将于2026年逐步开业，业务增长显着。

需要注意的是，中国指数研究院数据显示，万科此次以底价28.8亿元拿下广州番禺区南站地段三幅住宅地块，成交价为11409-13614元/平方米。平方米。目前，附近在售项目均价约为35000-40000元/平方米。预计万科项目后期入市时将具有一定的价格优势。