最近，我们接触了很多小微制造企业。他们在购买工业厂房和购买工业用地（包括二手工业用地）自建之间难以抉择。

直接购买厂房——地点是否符合企业要求、交通是否便利、地点是否是工业园区、行业是否符合当地政府要求……

购买工业用地或二手工业用地自建——当地政府对企业的认可、用地指标能否保证、招拍挂周期、二手土地如何转让、需要办理哪些手续在工厂建设过程中完成...

我们邀请了中牟汽车产业集聚区管委会招商局、规划建设局相关领导，以及国内一线上市公司产业新城运营公司总经理，共同探讨郑东智能制造装备产业园项目在建设应用过程中的经验。 ，给大家分析一下：

一、中小企业的特点

1、企业画像：（1）经营时间：5年及以上； （2）行业现状：创业型企业，从简单的基础加工向深加工的过渡阶段； （3）研发技术：生产工艺较为简单，自主研发能力较强。虚弱的; （4）年营业额及利润：2000万及以上，利润≥200万； （5）现有载体：多为租赁厂房，生产面积≥1000平方米。

2、投资原因：（1）生产能力不足，现有厂区承载能力有限； （2）现有厂房租金价格持续上涨； （3）现有工厂手续违法（例如：非工业用地、无环评、无法办理正常的环评手续）； （四）现有区域面临规划调整，涉及拆迁的。

3、企业决策者的特点：（1）管理每一个细节，事事亲力亲为，身兼数职：老板、财务、采购、销售，甚至一线工人。 （二）与政府部门基本没有互动； （三）不了解区域规划和政策导向，容易被他人误导的； （四）不了解用地性质、建设申请流程等的。

2. 购买土地

1、一手工业用地

（1）征地流程：企业编制投资方案——提交当地政府商务局或集聚区管委会——政府安排考察——召集多个部门召开项目论证会（参与单位：商务局、管委会、税务局、发改委、自然资源和规划局、环保局、科技、工业和信息化局、统计局等）——签署投资协议——项目选址——接收红线图——土地备案审批——招拍挂。如果一切顺利的话，整个过程至少需要一年半的时间。如果这期间土地配额紧张，则需要更长的时间。当然，前提是项目能够让政府高度满意。

（二）2020年1月17日，河南省人民政府印发《河南省工业用地灵活流转实施办法（试行）》，采取灵活流转年限、先租后流、租借结合等方式。长期在本省行政区域内调动。工业用地以租赁方式提供，期限原则上不超过20年。

徐立毅书记就任郑州市委书记后，积极探索杭州模式。 2020年5月9日，郑州市委办公厅印发《关于优化工业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》，明确要求工业用地出让前应进行“投资和必须签订《建设合同》和《产业发展承诺书》，明确投资强度、税收强度和每亩投资内容。目前郑州及各县区的投资强度基本在3.5-500万/亩，税收强度在25万-35万/亩。这意味着，30亩土地，投资至少要1亿元，每年税收至少要750万元。如果不符合要求，政府将给予两年整改期。若仍达不到要求，政府将优先收回土地并终止合同。

根据文件要求，目前有多少中小企业能够达到标准？不要听一些人说他们认识所谓的领导。请记住，任何领导人都不会突破红线。济源市委书记一巴掌把帽子摘下来……

2、二手土地

“我知道从政府拿地太难了，我总可以买一块二手地，一旦土地所有权转移到法人和股东手中，”该公司表示。那么，我们来详细说说二手地的“陷阱”？

（1）陷阱一：根据土地法要求，禁止私人转让工业用地。不要听那些所谓的人脉关系强、办事能力强的说法。卖家收到钱后就会逃跑。如果政府整理的一亩工业用地的成本远高于出让价郑州二手钢结构厂房，那就亏本了，因为政府希望企业在当地的投资带来产值、税收、就业。如果产业不符合要求，即使产业不符合要求，也不会获得土地。你也做不到。

（2）陷阱二：法人和股东变更。公司一旦成立，根据《公司法》的规定，公司就是独立的法人单位。即使法人或股东发生变更，您仍需对公司之前的债务负责。如果你不尽职调查，你可能要承担以前的债务。如果原来的企业发展得很好，为什么要卖地？

（三）“陷阱”三：向原地主购买一小块土地，原地主出售部分股份。这个陷阱更大。

首先，股权确定困难。原土地所有者、现有建筑物等的资金成本如何评估，你可能只持有不到10%的股权；

其次，债务共享。一旦你成为公司的股东，你将享有公司的权利，但更重要的是，你还要承担公司的债务；

此外，产权不明确。征地时是否已做好规划？有计划调整吗？如果不能改变规划，有可能以前的规划不符合要求，新建的建筑就会被认定为违章建筑。其次，建筑物的所有权。虽然已经购买了A的土地，但房产证上只能显示A，而看不到购买者的姓名。因此郑州二手钢结构厂房，即使是你后来投资建设的工厂，也只能表明该建筑物的所有权。是在原土地所有者的名下。

所以，不要说你和原地主关系很好，值得信赖。你要记住，兄弟会因为一亩三分地而反目成仇，更何况是在利益面前。所以建议大家对于二手土地不要过于谨慎。

最后提一下，目前郑州市属各县区产业集群二手工业用地出让价格一般在50万至65万每亩之间。

3、自建工厂

1、需要办理哪些手续？

在配合郑东智能制造装备产业园项目办理《建筑工程施工许可证》前，我们办理相关主要手续（以土地证已办妥为前提）：

文物勘探（第20天）、地质勘探（第15天）、规划设计院出具的规划设计并提交专家评审会（有意见可修改，4-5个月）、景观设计（1个月） ）、海绵城市设计（10天）、人防设计（10天）、《建设工程规划许可证》办理（50天）、临时电报安装（45天）、市政道路开口（25天）、拆除街道园林中心树木（10天）、拆除路灯（20天）、发放施工图（30天）、审图公司（15天）、预算公司出具造价（15天）、申请复工（第20天）、扬尘治理8 100%（包括道路硬化、围栏施工、喷洒、洗车机、土工布覆盖、PM2.5监测仪、雾炮等，30天）、临时施工设施（5天）、《建设工程施工许可证》办理（30天）...

现在就这些了。这期间，还有很多物资要提供，还有很多部门要运行。我截取了其中一个程序的清单，你可以看一下。

光是这个程序就需要8个手续，96个要求，20个工作日，更何况下面的48页？

（全部打印在A3纸上）

那么，我们中小企业有那么多的时间和精力去办理这些手续吗？别说安排员工去办理，有些手续就必须由老板亲自办理。我们项目办理过程中，我们的开发商全程负责，我们流泪了……我们了解到，2019年、2020年期间，有的企业去了黄河以北的原阳，被一些人迷惑了。我去拿二手地，自己建。结果，我失去了我的妻子，也失去了我的军队。工厂没有建好，我的主业也没有做好。

4、购买工厂时应注意的事项

事实上，很多中小企业在购买或租赁工厂时，只关注工厂的结构和价格，而忽略了一些更重要的内容。

1、土地是否属于工业性质：目前很多厂房的价格很低，但土地性质确实是村集体土地或者其他产权。根本无法办理相关手续，后期还将面临拆除。

2、工厂是否有手续：土地性质可能没有问题，但厂房手续是否齐全，如：建筑法规证明、施工许可证、竣工验收等。一旦手续不齐全，即使土地合法，工厂也会面临问题。存在因违法建设而被拆除的风险。

3、该地点是否是工业园区：如果前两项都没有问题，那么我们就得考虑该地点未来是否会面临拆迁。别说未来五年不拆。从另一个角度思考一下。对于房东来说，只要今天不拆，就能收一天的房租。也许政府已经和房东交涉过很多次了。原来的汽配城和白沙陶瓷城不是立刻就被拆除了吗？说到拆迁，你能快速找到合适的厂房吗？

那么如何避免这些“陷阱”呢？首先，我们必须实际看到政府的规划和企业的程序，两者缺一不可。

这是郑州东方集团总体规划的一部分。棕色代表工业用地，黄色代表住宅用地，紫色代表仓储物流用地。这样我们在根据地图搜索时就可以避免“陷阱”。

（郑东智能制造装备产业园项目位于中牟汽车产业集聚区红框内）

4、价格问题：很多企业表示，你买地价比较低，一座钢结构厂房的建设成本是500元/㎡。其实大家都忽略了很多。目前，各行各业暴利的时代已经过去了。如果以5000元/㎡卖给你，土地增值税、企业所得税、增值税等加起来就达到售价的25%。那么在建工厂的时候，我们上面提到的所有手续也是要收费的。如果你卖一平方米给你，你就付一平方米的钱。那么内部道路、雨污水管网、变压器（一台变压器价格25万左右）、绿化、营销费用、土石方费用谁来承担？

同时，不同的设计和要求肯定会导致不同的建设成本。如果在墙上贴一层铁皮，成本肯定会低。大家可以看看我们的厂房及附属建筑的基本建设标准就一目了然了。

（每根柱基均用环筋连接，然后浇筑混凝土，每平方米建筑成本已超过1600元）

如果一个工厂的价格与当地的市场行情严重不符，那么我真的劝你谨慎一点，因为便宜的货没有好货。

5. 总结

很多企业都在考虑，不如花2000万元买一块地，建自己的工厂。那么，经过我们上面的分析，我们就可以做一个简单的计算了。以30亩地为例，50万/亩的二手地价，光是土地就1500万。当然，如果卖家税后50万/亩，地价会更高。最简单的厂房土建、钢结构、水电消耗、基础设施、管网建设等造价都在1000元/平方米以上。手续全部办完，再加上防尘期间不施工，还能建多少？工厂呢？

土地可能对你来说是一种负担，但工厂永远不会。而且，你一定要把工厂当成一个生产工具，就像激光切割机一样，它在帮你赚钱。

真正懂企业的工业园区

郑东智能制造装备产业园由天元二手材与天元二手材共同开发，项目投资1.5亿元。主要建设集生产、研发、办公于一体的现代化智能装备产业园。该项目是经济开发区及中牟片区唯一一座集工厂、办公于一体的单体钢结构厂房。

2021年1月4日，郑东智能制造装备产业园项目作为郑州市首批重大项目正式开工。项目立项以来，郑东智能制造装备产业园紧跟中牟县产业指导步伐精准招商、有效招商，得到了各级政府领导和各部门的大力支持。

工厂采用单体钢结构建筑模式，稀缺户型从2100㎡到3700㎡不等。布局合理、自由组合、灵活划分，让企业在同一空间内满足办公、生产、研发等多元化需求。厂房层高12米。企业可以根据自身情况灵活分层。买一层就买两层。实惠便捷，大大降低了企业的运营成本。

园区主干道最宽处20.2米，环路宽13米，保证大货车顺利进出。工业园内设有企业公共餐厅、超市、大型会议中心、健身中心等配套设施，满足员工日常生活和娱乐。同时，在项目最南侧，我们建设了长208米、宽6米的绿色连廊，为入园企业提供花园式的生产办公环境。

请关注“郑东智能制造装备产业园”公众号

目前该产业园正在积极认购，房屋供不应求。欢迎广大企业家、同行莅临考察指导。

招商热线：王经理

杨经理

投资中心：郑州市中牟汽车产业集聚区宣城大道与德芳街交汇处。

得中原者得天下，得中原者得中原！

郑东是创业新高地，是企业发展的加速器！