（文/谢红娟编辑/马媛媛）李嘉诚在北京的最后一个房产项目玉翠园在出售23年后，被降价出售。

10月26日，御翠园官方微信公众号发布了约140㎡-185㎡的阔景高层和建筑面积约345㎡的城市联排别墅的惊人惊喜价格。

虽然官方没有直接公布具体价格，但根据此前的宣传资料，北京御翠园首批50套精选单位均以超超值价格出售。建筑面积约345平方米的城市联排别墅总价2620万。建筑面积约140平方米的三居室总价1070万起；建筑面积约185平方米的三居室总价1390万元起。

以此计算，北京御翠园折后平均售价在7.51万元至7.64万元之间，较近10万元/平方米的项目注册价折价约26%。

北京新房市场普遍下滑

“北京御翠园降价符合当前市场形势，如果不是李嘉诚，这也不是新闻。”中原地产首席分析师张大伟告诉观察者网，目前北京的新项目售价基本在60%至80%之间。以超过20%的折扣出售新房的人很少。如果不是李嘉诚的影响，这也算是减少了。

以昌平北七家的硅谷一号为例。该项目指导价为5.4万/平方米。入市不久，成交均价从5.2万/平方米、5万/平方米，跌至4.8万/平方米。据市场消息，该项目最低单价低至3.6万/平方米，相当于优惠66%。

“除了市场因素外，北京御翠园本身也存在产品陈旧严重等问题。”张大伟进一步指出，作为一个已经开发了23年的老项目，北京御翠园在产品设计上显得比较传统，未能紧跟市场趋势。符合当前市场趋势。

以公寓面积为例，其提供的140至185平米公寓仅规划三房，空间布局存在进深与宽度不兼容的问题。另外，层高没有达到3米的标准，这些设计元素已经比较少了。很难满足现代奢侈品市场对居住舒适度和空间的追求。

此外，该项目取得土地使用权已超过23年，导致产权年限缩短。这一因素可能会削弱购房者的购买意愿和市场对项目的接受度。

公开资料显示，北京御翠园的主要开发商为天元二手材，隶属于李嘉诚旗下长江实业集团。该土地于2001年取得，和记黄埔与北京市政府签署土地出让协议，以总价约7亿元人民币收购位于北京市朝阳区姚家园的土地。

虽然拿地较早，但玉翠园项目的推进并非一帆风顺。从拿地到项目正式开工，御翠花园经历了一段漫长的沉寂期。直到拿地四年后的2005年6月，一期工程才慢慢开工建设，并于同年11月挂牌出售。

然而，令人颇为意外的是，在接下来的十年里，该地最后一个新项目玉翠园陷入了漫长的开发和销售周期。直到10年后的2023年7月，余翠园终于迎来了预售证的正式发放，随后启动了期待已久的销售工作。

从封面销售到折扣促销

“事实上，这是港资开发商为掩盖销量而常用的销售手段。”

一位不愿透露姓名的业内人士表示，封面销售主要有两个好处。一是控制房屋供应，制造市场紧张。通过套售，开发商可以人为地控制市场上房屋的供应数量。当供应超过需求时，这有助于开发商保持对市场的控制并调整销售和定价策略。二是提高房价，实现利润最大化。通过控制住房供应、制造市场紧张，开发商可以趁机抬高房价。在房价上涨的过程中，开发商可以获得更高的销售收入，从而实现利润最大化。

这就不得不提到李嘉诚旗下长江实业集团在上海高端领域的首个大型综合项目。

资料显示，名域是李嘉诚旗下长江实业集团进驻上海的第一个大型综合项目。总建筑面积117万平方米，集酒店、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体。被誉为上海中环内环。有史以来出售的最大的城市综合体项目。

2006年，长实集团以22亿元底价拿下该土地，引起市场关注。但在项目开发上，长实集团却走的是“覆盖市场”销售的老路。 13年后的2019年首次销售，共推出1,108套，认证均价为90,402元/平方米； 2020年进行二次销售，共推出348套，认证均价90724元/平方米。

不难看出，与拿地价格相比，长实集团确实通过“覆盖市场”销售实现了项目均价的提升。

于翠园也是如此。 2005年11月，御翠园项目一期开盘，均价约9000元/平方米。与拿地时1750元/平方米的楼面价相比，存在明显溢价。 2011年11月，御翠园二期项目御翠尚府开盘，成交均价也随着周边地价上涨至29000元/平方米。

但从目前来看，李嘉诚在房地产方面的整体策略不再坚持“覆盖市场”销售，而是希望尽快出售。

以北京的玉翠园为例。据多家媒体报道，御翠园开业前进行了验资，拟售均价在90672-99744元/平方米之间。不过，项目正式开盘时，项目推出特价，以26%的折扣出售。特价仅7.6万元/平方米，甚至低于周边二手房的价格。特价房售完后，余翠园推出的新房价格普遍上调。联排别墅均价在8万元/平方米以上，高层住宅均价在7.7万元/平方米至8.6万元/平方米之间。 /平方米。

不可否认的是，尽管御翠园推出的新房价格普遍上涨，但从未达到此前预期的9万元/平方米以上的均价。

高端领域选择了拍卖作为更快捷的出售方式。

观察者网获悉，由于和润集团破产清算，其持有的上海高端油田项目40%股权被拍卖。首场拍卖于2024年7月9日举行，起拍价53.49亿元。由于无人出价，拍卖失败。一个月后，项目股权迎来第二次拍卖，起拍价调整为48.14亿元，较第一次拍卖低约10%。拍卖也因无人出价而失败。

事实上，李嘉诚近年来一直在出售中国大陆的资产。据不完全统计，2013年，李嘉诚以32.68亿港元出售广州西城大都会广场； 2014年，李嘉诚继续出售的项目包括南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会广场等项目； 2015年，李嘉诚先后出售上海东方汇经济中心、北京盈科中心、上海新都广场等项目。

“无论是北京御花园的打折促销，还是高端领域的股权转让，都表明李嘉诚正在以实际行动退出内地房地产市场。”上述不愿透露姓名的业内人士猜测，他们认为未来李嘉诚将出售中国大陆的资产。行动还将继续。