拍卖原本定于11月25日开始，但北京的一处“网红别墅”却出现了意外的转折。

据阿里巴巴合法拍卖网信息显示，北京市顺义区180栋别墅拍卖已被取消。原因是案外人士对拍卖财产提出了有理有据的反对。

此前，第一财经曾详细报道过该事件（见报道：北京180栋废弃别墅以30%折扣拍卖，背后隐藏着30年往事……）。本次拍卖涉及的资产为枫桥山庄180处房产。 ，该资产包评估价值约20.17亿元，起拍价约14.12亿元，相当于折价30%出售，需缴纳押金1.4亿元。

这180栋别墅均为独栋别墅，面积超过400平方米，最大的一栋超过767平方米。评估报告显示，截至2023年10月31日，已拆除42栋别墅，1栋会所尚未完全拆除，其余别墅目前空置。

由于资产包规模较大，此事一经披露就引起广泛关注，撤回前已有近两万人围观。

如今，由于外界反对，该项目的止赎已被撤销。这背后可能的原因是什么？接下来该怎么办？

一位业内人士表示，司法拍卖在实际过程中会遇到很多问题，外界提出异议，导致拍卖暂停的情况也很常见。此外，这种类型的止赎通常涉及多个债权人或利益相关方。外界人士对财产执行有不同意见的，可以向法院提出异议，法院一般会予以允许。

针对此次事件，北京金流律师事务所律师王宇辰向第一财经记者表示，法定拍卖可能被取消，原因如下：一是房产权属存在争议。案外人可能对拍卖财产的归属存在争议，即财产的所有权或所有权。使用权的归属问题。例如，更常见的是，房产仍在开发商名下，并未转让，而是已出售给购房者。

二是执行程序不当。案外人可能会认为执行程序中存在违法或不当行为。例如，程序违反法定程序、程序主体不符合法定资格等。三是拍卖财产评估不准确。外界可能会认为拍卖财产的评估价值存在问题，即评估价值与实际价值不符。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自执行之日起十五日内审查。收到书面反对意见后。理由成立的，中止标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回执行。案外当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条规定：“在审理案外人异议执行期间，申请执行标的的，人民法院不予处理；请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准予执行。 要求。”

枫桥别墅建成时间较长，经历过多轮转让。作为该项目最早的开发商，景达地产于1993年获得土地，并于2002年获得预售许可证，共建造188栋别墅。该公司曾表示，“枫桥别墅将打破固有传统，成为业主的终身服务商。”但随后该项目就开始了它的命运多舛之旅。

由于施工质量、市场冷淡等问题，该项目销售情况不佳。公开资料显示，仅售出8套。京达地产也遇到了财务问题。 2007年，晶达地产债权机构开始对该项目进行拍卖。经过这些年的几轮更迭，瑞鸿地产最终持有部分资产，而瑞鸿地产的大股东正是东翔投资。

枫桥别墅因瑞顺宏业与精达地产、信达福建等关联方之间的债权问题，再次走上止赎之路。福建信达债务处置公告显示，债务本息总额为19亿元，瑞鸿地产、精达地产为连带债务人，泰禾投资、黄启森、叶莉（黄启森妻子）提供连带保证。

合法拍卖信息显示，拍卖的180栋别墅中，有134栋登记在天元二手材名下，其余46套权利人分别为天元二手材和天元二手材。

枫桥山庄的位置还不错。该项目紧邻潮白河，位于高端别墅区。它的卖点曾经是“纯北美风格的即用别墅”。目前，周边社区二手房均价在3万元左右。例如，东兴一区10月挂牌均价为30297元/平方米，西辛南区10月挂牌均价为28844元/平方米。

现在取消抵押品赎回权已经撤销，接下来会发生什么？债权人可以再次申请执行拍卖吗？王雨辰表示，这要结合案件具体情况。假设因执行程序问题而被取消，则取消后可能会重新评估并重新拍卖。在后续执行过程中，案外当事人如有新的异议，也可以根据情况提出新的执行异议。

“但是，如果因房屋权属问题而执行异议成功，且确实符合执行异议的法定条件，可以抗执行的，那么执行异议成功后，就不能再申请执行这些房子。”他说。