武汉市武昌滨江商务区长江中心综合体效果图

2024年11月29日，武汉市的一场土地拍卖引起业界广泛关注。

当日挂牌8幅地块，成交总金额20.48亿元。其中，P（2024）112号地块由天元二手材以底价19500元/平方米竞得。据企查查了解，天元二手物资是华润置地旗下子公司。

本次土地拍卖前，该土地由武汉市政府收储。土地属性由商业改为住宅后，重新挂牌出售。土地拍卖信息显示，P（2024）112号地块建筑面积6.5万平方米。土地用途包括住宅和公共服务设施。住宅建筑高度控制在170米，配有1200平方米的图书馆。规制调整前，该项目原为长江中心B2地块。这是一栋280米的超高层商业办公楼，总建筑面积约14万平方米。

当前市场上已建成或在建的商业、办公物业规模过大，供需失衡。为了规避风险，企业不敢轻易开工商业项目，导致一批项目陷入停滞。当前，盘活存量项目已成为当务之急。

长江中心B2地块“商改住”盘活存量在全国尚属首例。

“此举不仅将加快盘活土地存量，也有利于城市健康均衡发展。”武汉房地产市场专家表示。

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“商改住”，盘活存量新选择

武汉长江中心项目诞生已有6年。 2019年，中国土地开发武汉拿地拿地，拿下武汉长江中心项目，规划为集国际5A级办公、旗舰商业、高端住宅、企业总部集群为一体的大型综合体。武汉疫情爆发后，中国土地的资金链不幸断裂。为保证项目稳定推进，政府积极寻求全国优质房地产企业参与项目合作。关键时刻，华润置地充当白衣骑士，于2022年12月28日收购了华夏幸福旗下四家公司的股权和债权，其中包括武汉长江中心、武汉沙湖中心两大项目。

武汉长江中心作为武昌滨江商务区的重点项目，得到了武汉市武昌区的高度重视和支持。华润置地正在快速推进项目开发。今年6月，约25万平方米的武昌万象城项目盛大开业，成功引领武昌滨江商务区商业重大升级。与此同时，长江中心的高端住宅在高端市场备受青睐，已成为武汉高端房产的标杆。 2023年，该项目将位居武汉市单套总价700万至1000万元产品销售榜第一名、4万元+楼盘销售榜第一名。

但由于武汉商业办公物业整体过剩，武汉长江中心B2地块的开发陷入困境。仲量联行数据显示，近年来，优质写字楼进入供应集中期，而需求则呈现萎缩趋势。

目前，很多项目多年前规划的商业指标过高，与当前市场需求严重不匹配。这种现象在全国许多城市普遍存在，商业项目必须科学合理调整。

支持存量土地盘活，积极稳妥化解风险。今年5月，自然资源部、国家发展改革委印发《关于落实妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》。此后，湖北省住房和城乡建设厅会同省财政厅等部门印发了《进一步促进房地产市场稳定健康发展的若干措施》，其中包括推动“按照规定程序对现有商业开发用地和在建项目进行“商业改革”。居住”。

9月30日，武汉市积极贯彻926政治局会议精神，落实本市政策，迅速出台3.0版“汉十条”。每一轮政策调整，武汉都表现准确，走在前列。

为落实人民城市理念，更好地为人民群众提供优质工作生活空间，武汉市政府有关部门深入市场调研，充分评估各地区产业发展和消费需求，并开始创新推进“商转住宅”。

以长江中心B2地块为例，经过充分研究，政府和企业一致认为，将项目由商业改建为住宅，更有利于盘活项目、化解风险。

在政企协作下，武汉长江中心B2地块“商改住”工作积极推进。该项目于2024年10月21日至11月19日进行监管调整并公示。11月29日招标拍卖过程顺利进行。悬挂。

华润置地武汉相关负责人告诉记者，“在项目洽谈和房屋改建过程中，武汉市武昌区政府高度重视，区委书记牵头成立了每天召开专门工作班子，形成专项工作机制，专项调度，管委会协调市局各部门，与企业实时联动，形成合力。 -深入研究，听取多方意见，集中力量攻坚克难，有效解决了土地划分、稳定摊款、监管调整等重点问题。”

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一石共赢，多个“商住”项目正在进行中

“在配置市场资源的时候，政府有做也有不做，这次武汉市有关部门做得特别好！”一位业内资深人士对此表示深深的赞誉。

记者了解到，目前，武汉市各级相关部门正在积极协调联动，加快推进全市各城区10余个“商改住”项目。这些项目包括：武昌区保利维达项目、硚口区武汉复星外滩中心、汉阳区金茂方岛A3、汉阳区卓越河项目、青山区阀门厂用地、青山区滨江双塔用地、江岸区中心都市二期地块等目前，这些项目正在办理或已完成监管公告，有的甚至即将出现在土地出让清单上。

其中，武汉复星外滩中心项目备受关注。该项目是武汉汉正街中央文化服务区的大型城市综合体，也是城市标志性建筑。根据武汉市硚口区人民政府申请，拟对辖区内涉及管理单位的地方土地用途管制规定进行修订。此次调控涉及武汉复星外滩中心A1、A2、A3三块地块。

此外，为帮助房地产市场止跌企稳，武汉市加快利用央行再贷款购买商品住房存量用于保障性住房，积极消化市场库存。

“我们汉阳项目已经被武汉国企平台收储了，目前已经到账收储资金6亿多元。”武汉某龙头房企负责人信心十足地表示，存量商品房收储与“商转住”密切相关。 “随着不断推进，越来越多的各类存量项目将得到盘活，武汉房地产市场很快就会触底回升。

那么，武汉长江中心B2地块调整后，凤凰涅槃能否实现呢？

记者与武汉业内人士沟通过程中，市场人士一致认为，武汉长江中心是武昌滨江稀缺的综合市场。 “商转住”改造后，容积率有所下降。再加上武汉长江中心作为城市级高端项目的影响力，与商业、办公产品相比，高端住宅物业具有更好的市场前景，更有利于所在区域的健康均衡发展。位于。

“本次商改，我们将为市场提供一批武昌滨江的豪华奢侈品。虽然武汉高端市场容量有限，但整体市场需求相对稳定，不存在供给过剩的风险。”将来。”华润置地武汉负责人颇有信心地说，华润置地一方面将充分结合城市和区域发展需求，用好当前新规划政策，打造优质标杆项目满足客户、引领市场；另一方面，华润置地将进一步加快武汉长江中心剩余项目的开发建设，助力武昌滨江商务区成为城市发展的名片。

在采访和调查中，多位武汉专家表示，武汉本轮“商改住”可以加快盘活城市现有土地资源，降低企业投资风险，从而实现城市、企业的双赢。和市场。

值班编委：李红梅