财联社12月14日电（记者李迪）近期，二级市场REITs普遍上涨，引发市场广泛关注。在谈及近期REITs二级市场普遍上涨的原因时，业内人士指出，利率下行预期是推动本轮REITs价格上涨的主要因素。在低利率环境下，REITs凭借稳定的分红特性有望展现较好的市场表现。

展望未来，REITs的中长期投资价值也得到了众多机构的认可。中信、国家电投新能源REIT基金经理徐成龙指出，随着更多资金进入市场，公募REITs的长期投资价值必将得到更多投资者的认可。中金公司指出，若政策进一步强化，强周期REITs项目经营基本面或将改善，消费、一线城市产业园区、货运比例高的高速项目或将率先受益。

REITs二级市场普遍上涨，利率下行预期或为主因

近期，REITs二级市场大幅增长。中证REITs总回报指数12月10日上涨0.81%，11日上涨1.29%，12日上涨0.53%，13日小幅下跌0.02%。

具体从基金产品来看，中信建投国电投新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、宏图创新深圳安居REIT、华泰南京建业REIT等多只基金12月9日至12月持续表现良好14.连续5个交易日上涨。其中，宏图创新深圳安居REIT当周涨幅超过11%。

在谈及近期REITs二级市场普遍上涨的原因时，业内人士指出，利率下降是重要原因之一。 REITs作为股息特征相对稳定的投资类型，具有一定的固定收益产品属性，一般在低息周期表现较好。

中国证券建设投资公司、国家电力投资公司新能源REIT基金经理徐成龙表示，公募REITs的股息收益率普遍高于国债收益率，为投资者提供了可能获得更高收益的投资选择。在利率下行周期中获得更确定的回报。他还指出，公募REITs作为我国新兴的投资类型，兼具股权和债权特征。募集资金主要用于投资现金流稳定的基础设施项目，其与股票、债券等传统资产相关性强，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。

此外，中共中央政治局12月9日传递的积极货币财政政策信号也强调“大力拉动消费，提高投资效率，全面扩大内需” ，这也有助于增强REITs投资者的信心。业内人士指出，“政策利好，尤其是对消费和投资领域的重视，有望改善REITs底层资产的经营状况，为公募REITs市场注入活力，有利于推动市场回暖。”

未来REITs的投资机会有哪些？

展望未来，不少机构看好REITs的中长期投资价值。

徐成龙指出，国家目前已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等基金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通。这些方式将为公募REITs市场带来更多增量资金。随着更多资金进入市场，公募REITs的长期投资价值必将得到更多投资者的认可。

有机构指出，2025年中国REITs市场或将继续遵循三大主线，投资者可考虑均衡配置。

具体来说，首先是强周期性板块。中金公司指出，924国务院会议以来，利经济政策陆续出台或可能进一步带动宏观经济复苏。如果政策进一步加大力度，强周期行业项目经营基本面有望改善。从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园区以及货运比例较高的高速项目可能最先受益，而二线产业园区以及物流仓储还有待观察。

另外，我们可以继续关注弱周期板块回调后的介入机会。中金公司指出，由于长期利率仍处于低位，“资产荒”格局可能无法完全扭转，保障性租赁住房、环保能源等弱周期板块在估值修正后仍具有配置价值。中金公司建议从长期利率波动和利差角度重点关注配置机会。

一是在一级市场选择创新机会。中金公司指出，随着一级市场供应增加，建议综合考虑项目稀缺性、经营稳定性以及一二级定价差异等因素择机参与新机会。

不过，投资者在投资REITs时仍需注意一些风险。

广发基金资产配置部投资经理张文奇指出，REITs的市场价格与底层项目的基本面高度挂钩，一些底层项目尚未完全走出困境的行业可能面临更多预期波动。

张文奇还指出，REITs的流动性与传统股票、债券市场相比还存在差距。当市场情绪较低时，由于增量资金不足，可能会出现暂时的流动性困难，因此适合长期资金；但除此之外，一方面，REITs市场上长期配置资金较多，这也有利于市场稳定。房地产投资信托基金有时会面临过热的情绪和高溢价。这时就要规避高价入市的风险。

（财联社记者 李迪）