长期征集

生活是艰难的，生活并不容易。每个人都有自己的痛苦和难以形容的感受。受苦的人最了解。

与苦难相比，无人关心的苦难可能比苦难本身更难受。

重生后的叶昙老师改变了很多，变得能吃苦，自己也能吃苦。

她说，我们一起分担痛苦吧。

每周六叶檀老师都会亲自回复并发布在公众号上。有烦恼要表达的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，就把你的故事发到邮箱吧。叶昙老师看到了，一定会回复的。

请记住，这个世界上仍然有人关心你、关心你、理解你。

文/巧克力

我们base上海经常写上海市场，但我们写上海市场并不是因为我们在这里，而是因为上海市场的样本力量。

围绕这个市场我可以给大家整理出很多标签：全国最大的二手市场、最大的新房市场、最大的土地拍卖市场……全国豪宅销售超3000万套的顶级城市，百亿新房占比最大的城市……

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这背后是上海在各个房地产周期的领先表现。

通过观察这些城市，我们确实可以看到全国楼市的一些侧面。 2024年应该是近十年来中国房地产行业最辉煌的一年。

2022年我们好奇的政策、2023年我们呼喊的政策，今年都已落地。

也正是在2024年这一年，我们见证了前所未有的政策宽松，也见证了前所未有的新房和二手成绩单。

2025年的第一天，还有什么比楼市回顾更适合房地产人的呢？如果可以的话，我不想和大家分享那些具体的交易，而是更大维度的东西。

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一二级交易格局发生根本逆转

2024年房地产市场最大的特点是二手交易量的增加。从527新政后的房地产市场变化，到929新政后的三个月涨幅，再加上小阳春，我给大家讲了差不多5个月的涨幅。

汇总全年数据后，我们还得到了接近22万套的交易规模。这是继2022年之后连续第三年增长，也让数据回到了近十年的平均水平。

按2024年12月二手房2.7万套计算

然而，这些还不是最大的变化。最大的变化在于一手和二手交易的比例。

我们三年前给你输出的数字是1：3，相当于1套新房的成交同时成交了3套二手房。

当遇到2023年这样的新房供应大年时，这个比例就变成1:2。

但如果到2024年再看这个数据，不仅反弹到1：3的历史水平，甚至比历史水平高出一个度，达到1：4。

说实话，2024年二手交易的迅猛，很早就已经提示了这个数据，只是没想到会翻倍。

这相当于说，到2024年，上海楼市每卖出一套新房，就会同时卖出四套二手房。

这一数字是近十年来上海楼市此类数据变化最大的一次。

这背后的原因有很多，比如新政放开后需求涌入、2024年新房供应减少等。

但最令人难忘的原因是，上海房地产市场打开了解燃眉之急的闸门：从1月30日放宽外环外单笔限购，到5月27日放宽外环内二手单限购。再到9月29日，外环外单身购房社保由3年改为1年……

2024年1月30日，上海正式宣布取消外环线外单次限购。

大量刚性需求以涌入状态进入看房市场。单身人士可以购买新房，但由于二手房性价比更高，且新房供应集中在内环和中环，大量急需将最先涌入。不是别的东西，而是二手房。

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在我们的二手市场调查中，单身购房的份额已经达​​到了30%左右，而这也是2024年二手交易的最大关键词。

牢记这个交易状态，我不想只向大家展示这件事背后的一个单点，但是如果你从更高的维度看这件事，你会发现这并不是一个孤立的单点现象，而是2024年房地产市场。的一个链接。

如果你不相信，我们就继续往下读吧。

2024年上海新房≈豪宅

2024年新房市场惊喜多多，黄浦、滨江供应超想象。

我还调出了2024年的新房成交数据，有三个明显的变化。

一是均价进入6万+时代，同时整体均价进入120平米时代。

我抽出了每个月销量排名前1位的新楼盘，发现大部分都位于内环以内和中外环之间。但2020年至2023年历年新房交易的特点更多是向外环以外。

过去，对于买新房还是二手房犹豫不决的人越来越少。

如果考虑价格，那就是二手的。如果真的改善的话，将会有很多新房子。

我的老经纪人朋友告诉我，十多年前，上海的新房和二手房还是有明显的区别的。 2024年的数据让我再次想起了他的话。

客户群体划分更加清晰，本质上是供应底盘的变化。

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进入2024年以来，我们发现黄浦区进入了十几年来未见的供应井喷期。

一些黄埔新地块年初要求验资、年检，但到了年中就出现问题。

扫除一切看房障碍，全力招揽客户。为什么？房间太多，但客人很少。黄埔供应以看好就买的态度出售了这块多年没有供应的板块。

从遥远的山上组织起来

上海滨江到底有多贵我们就不详细说了。无论多远，只要触及滨江板块，就会被贴上滨江的标签。为什么，滨江不供应呢。

但我想到的2024年滨江新项目有滨江凯旋门、保利世博天悦、香港置地开元、融创外滩一号。高端提升，不知道该选哪个项目暂时冻结验资款。

多年没有新增供应的上海标杆豪华品牌、汤臣在浦东也有新项目、瑞安也有翠湖滨江……炫目恐怕是2024年高端提升的最大标志。

这意味着什么？

01篇我说过单点刺穿现象没有意义，01和02值得放在一起。

从成交的角度来看，是二手房交易的井喷，或者是豪宅交易的过剩。

但如果从政策角度来看，这应该是二手刚需大门的大幅放开——>豪宅市场的井喷供应。这也大大提高了单身购房者的比例，也增加了中介机构手中的连环订单数量。

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除了30%的单身人士买房外，上海的房子有60-70%是出售和交换的，上海楼市已经形成了一个既急需又沉寂的内部循环。

二手负责刚需，豪宅负责置换。简单来说，如果按照百万的规模来划分，我们就会看到一条不断向上循环的替代链。

所有行动都围绕一个核心目标：刺激流动性。这就是2024年上海楼市的背景。

正是这个周期构成了上海楼市最稳定的交易基础。

所以你会发现上海楼市的价格已经稳定了。

随着全年数据跑完，我终于看到了2024年的整体物价数据。2024年所有会议中最核心的四个字就是止跌企稳。

上海楼市无疑是那个好学生。

刚性需求与改善性的交替接力，让上海楼市史无前例地实现了新房单套销售200亿+的成绩，也取得了近三年来最好的二手成交。

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数量至上。在此背景下，你会看到上海楼市的核心数据开始缓解：房价。

数量对价格的影响通常分两个步骤发生。首先是房东的挂牌价。挂牌价格反映了业主的信心。这一数据在连续13个月下降后，在2024年也出现了3次反弹。

成交量对价格影响的第二步是从挂牌价到成交价的议价空间，这个数据也是我2024年最关注的数据。

数据来源为上海链家挂牌价与成交价的差距。可以看到，这一数据在2024年飙升至7%以上后开始全线修正。

链家的交易市场份额达到25%左右，其议价空间可以解释当前的行情。而当这种议价空间被拉回来的时候，真实的成交价格被拉回来是可想而知的。

至此，我们也看到了2024年一场波澜壮阔的房地产市场大戏：从政策的放松到成交量的增加，从刚需入市到改善措施的释放，成交量的增加终于实现了。对价格踩刹车，真正止跌企稳。

很多时候我们用一个简单的经济基础说这个城市可以最先起来，但是有时候，当你往下挖三层的时候，你就会发现并不是那么简单。

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2024年总结，希望2025年会更轻松

2024年已经过去了，2024年的楼市也结束了。如果让我总结一下2024年楼市的关键词，我的回答是：

首先是焦虑。房地产市场曾经历过几次令人焦虑的时刻。最早的最近一次是2023年8月的市场，从本月开始，全市网上签名量和价格走势都不好。

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正因为如此，当我们看到2024年小阳春之后成交走势开始下滑的时候，我们心里其实不免有些焦虑。这种焦虑的背后，是未知的趋势。

新政也让我们看到了楼市背后的勇气。并不是每一轮新的政策放开都能出现如此大规模的楼市松动，尤其是对于拥有近2500万人口的上海来说。

即使是极其简单的增值税减免，在上海也是一次巨大的减税，而这也让我们看到了5月27日、9月29日等政策背后的推动力。

因此，到2024年，房地产市场将继续被推向高水平。

如果说2024年还有最后一个关键词的话，那就是时间过得太快了。

有时我想，是因为同样的生活，我才忘记了。但后来一位心理学朋友告诉我，有时候当生活如此艰难时，我们会选择忘记它。

2024年已经过去了，希望2025年对我们大家来说都会更轻松。

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