投资者现在加大赌注，认为特朗普 2.0 将解决 2008 年金融危机后华尔街最古老的争议之一以及他第一个任期的遗产——房利美和房地美的私有化，其中涉及放松联邦政府对联邦政府控制的公司的控制。房屋贷款抵押公司（房地美，FMCC）和联邦国民抵押贷款协会（房利美，FNMA）。

数据显示，特朗普当选后一个月内，房地美和房利美股价分别上涨116%和143%。房利美和房地美通过从贷方购买抵押贷款并将其重新包装成证券，在美国房地产市场中发挥着核心作用。 2008 年金融危机期间，随着抵押贷款违约率飙升，联邦政府将房利美和房地美国有化。

特朗普在第一个任期内试图将房利美和房地美私有化。现在，随着他即将重返白宫，包括约翰·保尔森和比尔·阿克曼在内的一些华尔街最著名的投资者正在重新下注，购买房利美和房地美的普通股以及房利美和房地美的优先股最终将回归私人控制。

历史遗留问题

房利美 ( Mae) 和房地美 ( Mac) 分别由美国国会于 1938 年和 1970 年创建，旨在扩大美国房地产市场并帮助提高美国人的住房拥有率。房利美和房地美的商业模式是：首先向银行等原有贷款机构购买抵押贷款，并承诺在借款人违约时向银行支付本金和利息。这样，就为原来的贷款机构提供了抵押贷款资金的流动，从而鼓励银行开展抵押贷款业务；然后将购买的抵押贷款打包成抵押贷款支持证券（MBS），在二级市场上出售给国内外投资者，以较低的利率筹集资金，赚取利差。

2007年底至2008年，房利美和房地美受到美国次贷危机的重创，濒临破产。房利美和房地美拥有或担保了美国抵押贷款市场的一半，总价值达 12 万亿美元，这使得它们太大而不能倒。于是，美国政府于2008年9月6日决定接管房利美和房地美，美国财政部也通过购买房利美和房地美优先股的方式向其注资，救助资金总计1875亿美元。

注资后，美国政府获得新形式的高级优先股，每年股息10%；与此同时，财政部获得了购买两家公司80%普通股的认股权证。 2012年，随着房利美和房地美经营状况改善，美国政府改变了股息条款，要求两家公司的大部分利润必须以股息的形式上缴财政部。 2017年，美国财政部同意房利美和房地美保留30亿美元资金，但上交所有剩余利润。这相当于房利美和房地美归还政府救助资金后，美国政府仍然净利润超过1000亿美元。这引起了房利美和房地美的不满。此外，阿克曼等华尔街人物也悄悄购买了房利美和房地美的大量股份，因此他们再次私有化。房利美和房地美的转型成为2008年金融危机遗留下来的历史争议。

特朗普第一任期内，试图推动房利美和房地美重新私有化。早在2019年9月5日，美国财政部就宣布了将房利美和房地美私有化的计划，但并未获得国会批准。特朗普第一任期的最后几个月，突然要求时任美国财政部长姆努钦和时任联邦住房金融局（FHFA）局长马克·卡拉布雷加快住房和住房项目的私有化。 。 FHFA 是房利美和房地美的最高监管机构。

姆努钦对这种做法一直犹豫不决。因为一方面，这意味着美国财政部将损失大量收入。美国财政部总共持有超过2200万股房利美和房地美的高级优先股。公开资料显示，这些股票每年带来数百亿美元的股息、红利和利润转移。特朗普执政最后一年，美国财政赤字超过3万亿美元，国债达到27亿美元。另一方面，房利美和房地美的私有化也会影响美国房地产金融市场。一旦房利美和房地美私有化，他们将失去联邦政府的认可，房利美和房地美发行的贷款支持证券将不再像美国国债那样安全、低风险的投资。这将导致房利美和房地美失去监管房地产金融的作用。 ，进而会对整个房地产贷款市场造成冲击。但在特朗普任期即将到期时，姆努钦也改变了态度。

最终，2020年5月，FHFA宣布了一项私有化计划，允许房利美和房地美保留所有利润，而不将其上交给财政部，但也规定“负责任地结束政府托管”。允许房利美和房地美私有化的前提是，两家公司必须保留至少约2400亿美元的资本，以抵御另一场金融危机，并防止抵押贷款和MBS市场出现流动性问题。当时，房利美和房地美持有约235亿美元的资本，这意味着他们需要额外筹集1800亿美元来满足重新私有化的资本要求。

此后，事情进展缓慢，直到11月中旬，特朗普明确表示自己已经输掉了选举，并做出了最后的努力，推动卡拉布雷和姆努钦将两院从联邦监管中分离出来。不过，姆努钦在12月中旬表示，他不会签署拉卡布里提出的终止房利美和房地美监护权的同意令，因为房利美和房地美短期内很难取得成功，无论是通过IPO筹集资金或保留全部利润。资本充足率要求。

拜登上任后，该计划被搁置。 “如果没有疫情，我们会让房利美和房地美摆脱监管并重新站起来，”卡拉布雷说。

第二任有望晋级

如今，随着特朗普2.0进入倒计时，这一历史争议再次引发市场关注。

今年9月，知情人士称，多位特朗普第一任期的官员，也是特朗普的亲信，希望在特朗普第二任期内再次推进房利美和房地美私有化的计划，即美国联邦政府可能将多数股权出售给包括主权财富基金在内的投资者。但特朗普本人在竞选期间对此保持沉默。知情人士称，上述特朗普亲信包括前国家经济委员会主任拉里·库德洛和前白宫总统人事办公室主任约翰·麦肯蒂。谈判已于今年春天开始，其中包括就如何完成交易寻求投资经理的建议。华尔街估计，美国政府持有的房利美和房地美股份价值可能达到数千亿美元。如果政府一次性出售超过1000亿美元的证券，将成为历史上最大规模的股票和债券发行，并且需要主权财富基金的参与。国内大型投资者接手。

卡拉布雷表示：“在我看来，到2027年推进房利美和房地美私有化几乎是100%可行。虽然2025年取得进展的可能性为零，但在特朗普第二任期内，取得进展的概率为70% ”。

房地美前高管戈尔丁表示，将房利美和房地美私有化的“好处”将是“恢复这些机构的创新和创业精神”。他在奥巴马政府期间担任 FHFA 署长。但同时他也警告说：“将房利美和房地美私有化也可能对美国房地产市场产生意想不到的影响。我们必须谨慎地将双寡头的权力移交给私营部门。”

戈尔丁的担忧可谓是反对房利美和房地美重新私有化人士的共识。据反对者称，现有 11 万亿美元的美国住房贷款市场中约有一半是由房利美和房地美担保的。如前所述，房利美和房地美并不发放住房贷款，而是从各个贷方购买抵押贷款，并将其打包成证券出售给世界各地的投资者。由于有美国政府信用支持，房利美和房地美的MBS评级几乎相当于美国国债，因此可以轻松获得全球保险资管、养老基金、主权财富基金的投资。美国住宅抵押贷款规模增长的主要来源不是居民或企业在银行的储蓄，而是MBS的债券融资。同时，贷款机构还可以从房利美和房地美获得稳定的资金流，从而压低向借款人发放的抵押贷款利率。可以说，房利美和房地美支持美国流行的30年期固定利率抵押贷款。如果房利美和房地美私有化，可能会影响美国房地产市场的信贷准入。

戈尔丁表示，房利美和房地美在结束托管后可能面临资本充足率严重短缺的情况，这可能会引发MBS债券的抛售。 MBS到期债券收益率飙升，促使美国固定抵押贷款利率相应上升，冲击美国房地产市场。债券收益率的剧烈波动也可能波及美国股市，引发投资者恐慌性抛售，冲击超高估值美股。