得益于一系列利好政策，2024年上海楼市将迎来近十年来最宽松的政策期，市场逐渐呈现企稳势头。

二手房市场轰然结束。上个月网上成交量达到2.97万套，创近四年来最高水平。新房以豪宅为主导，走出独立市场。不少楼盘一推出就被抢购一空，总价达3000万元。上述一手高端住宅成交量占全国60%以上。

克而瑞统计显示，2024年，上海新房成交额约5400亿元，二手房成交额近7500亿元，位列百强城市之首。业内人士认为，受政策利好和充足购买力影响，2024年四季度上海市场呈现强劲复苏态势，“止跌企稳”信号日趋明显。

二手房交易量创历史新高

“最近每个周末店里都没什么人，大家都在外面看看。” 1月初，上海普陀区一家大型连锁机构的店面经理告诉记者，“每家店都有20多人。我只是周末太忙了。”

这是近期上海二手房市场的一个缩影。上海链家提供的数据显示，2024年该机构的客户数量创历史新高，甚至比2020年的客户数量增长了近50%。

2024年以来，上海楼市先后迎来5月底的“527新政”和9月底的“上海七条措施”，先后发布了放宽限购、降低首付比例、贷款利率，取消普通和非普通住房标准。幸运的是，上海楼市迎来了近十年来最宽松的政策时期。

政策“组合拳”对二手房交易起到了显着的促进作用。

“527新政”后，外地户籍单身人士可以在上海外环购买二手房。这促使2024年6月二手房单月成交量大幅增加，达到2.6万套，环比、同比增幅均超过40%。翻倍，创下2021年6月以来最高单月交易记录。

这一纪录在第四季度再次被刷新。随着“沪七”政策进一步降低社保缴纳期限要求，12月份二手房成交量达到2.97万套的高位。这不仅是2024年全年的月度交易新高，也是近四年来的月度交易新高。

上海中原地产高级市场分析师陆文曦表示，去年12月二手房交易非常活跃，尤其是单日网签数据。累计10天单日网签量突破1000台，最高突破1400台。纵观第四季度，交易量逐月增长，其中11月、12月创调控以来月度新高。

纵观全年，上海链家监测数据显示，2024年二手房共成交21.6万套，同比增长21%。二手房关注度持续上升，成交量达到新房的3.7倍，为2020年以来最高，此后再次接近四倍。

交易量的持续增加也带动了价格的逐步稳定。陆文曦分析，此前二手房挂牌量较多，销售压力较大。为了方便交易，就需要在价格上做出让步。信心失衡导致房价大幅下跌。大多数房屋的议价幅度在8.5折左右；而在“上海七条”之后，议价空间明显收窄，主流价格已达到9.4折、9.5折左右。

上述中介店经理告诉记者，目前不少小区已经出现了一波急于出手的房东。比如，如果急于套现炒股，他们会选择低价出售，但“目前这些低价房已经卖得差不多了”。目前，不少房东对后续的市场行情信心十足，给予的议价空间也明显缩小。

克而瑞监测显示，2022年以来，上海二手房价格平均每月下降1%左右；而2024年10月以来，上海二手房市场持续升温，成交价格跌幅逐渐收窄。放大显示出一定的触底积极信号。

上述机构预测，随着2024年一系列房地产财税政策成效显现，新建房与二手房的价差将日趋合理。二手房交易规模将逐步恢复，预计2025年将维持，全年交易规模有望上升。至约250,000个单位。

高端住宅的“独立市场”

“上海七举措”不仅催化了二手房市场的表现，还推动了2024年底新建房逐步走强。上海中原地产数据显示，2024年12月，新房销售面积上海新建商品房成交突破82万平方米，创年内新高，以跃升收官。

全年，上海新房市场也亮点频出。据不完全统计，2024年上海将有约60个“阳光项目”，涵盖豪宅、改善项目和刚需项目，而且还在不断增加。

位于上海奉贤新城的龙湖观翠项目，2024年9月首开时实现“阳光”，一个月后第二开盘，认购率突破200%，引爆点。

不过，“阳光盘”的主体是豪宅项目，全年项目总数超过30个，占比过半。不少豪宅项目的火热销售引起了市场的广泛关注。 2024年12月上旬开放认购的杨浦滨江保利外滩项目，吸引了530余组客户共74套，认购率高达727%，创下上海2024年纪录；同年9月底开盘的翠湖天地六期，单价高达21万元/平方米，均价接近1.1亿元。这样的顶级豪宅项目也实现了“阳光”，募集资金119.79亿元。

不仅如此，中海还凭借其两个豪宅项目在上海实现销售额超600亿元，取得领先地位。据克而瑞统计，中海顺昌九力实现销售额370亿元，中海灵迪实现销售额约282亿元。两个项目均价分别为21.4万元/平方米和14.2万元/平方米。

上海豪宅市场的热度在全国范围内也是“一枝独秀”。据克而瑞统计，2024年，上海总价3000万元以上的一手高端住宅成交数量将达到2530套，占全国总量的61.6%。 2024年前11个月，全国15万元以上高端住宅项目前10名中，上海占据9席。

受豪宅项目成交量增加影响，尽管2024年上海新房成交量同比下降20%左右，但成交均价却大幅上涨。全年成交均价突破7万元大关，达到76522元/平方米，涨幅15.16%。

陆文曦表示，销售总价超过3000万的房屋超过2500套，同比增长169.71%。在全市新建商品住宅成交总量萎缩的背后，该类产品已经诞生了独立的市场。这背后是供给增加的因素。 ，也是由于产品本身的独特性。比如翠湖天地六期、中海顺昌九里等项目，都是核心地段的优质产品，不可替代。另外，2024年的信贷政策相当友好，为一些想要购买豪宅的客户创造了很低的准入门槛。

业内人士认为，上海楼市政策仍有宽松空间，如限购结构优化、房贷利率进一步调整、利用城中村改造释放更多需求等。

“在既定的政策框架下，上海仍有缓冲楼市的‘安全垫’。”陆文曦认为，在政策保障下，上海等一线城市有望进一步巩固底部，先于其他城市实现企稳。

科瑞指出，虽然新房整体成交量萎缩，但得益于2024年一系列政策的调整红利，上海土地拍卖热度迅速上升，出现了很多高人气地块，比如徐汇滨江小米地块、新疆杨寺地块、徐汇龙华地块等体现了房企对上海市场的坚定信心。预计这些优质地块2025年入市后将为市场注入强劲动力。

（本文来自第一财经）