旧改被称作“天下第一难”，在征收干部看来，单位征收的工作更为“难上加难”。许多旧改地块多年都难以腾空土地进行更新，通常是因为地块内还有未完成征收的单位。单位征收，指的是针对企业、商户、店铺以及市场等这类产权单位的房屋进行征收。这种情况较为复杂，许多地块内包含着层层租户的利益，并且在一些房屋中还住着居民……在上海的旧改过程中，黄浦区承担了数量最多的单位征收工作任务。

在党建的引领作用下，上海市的相关部门、央企以及市属国企与黄浦区展开了紧密的合作。他们想尽各种办法，努力攻克了单位征收这一难题。到 2021 年 10 月底，黄浦区成功完成了历年累积下来的 322 证单位征收工作，并且历史性地结转了 25 个旧改地块，从而推动了城市更新的速度加快。

老商品市场征收，有效率更有温度

黄浦区有一条大兴街，它仅有 232 米长。这条小街充满了上海的烟火气，同时也住着不少老百姓，他们的生活环境较为逼仄。2016 年，“大兴街 717—719 地块旧城区房屋”被纳入黄浦区的征收项目，蜗居在此的老百姓都非常高兴。随着旧改工作的推进，居民们早已搬离，一些沿街的商铺因为在征收范围内也陆续进行了搬迁，然而这条街上的 33 号却被保留了下来。房屋产权方黄浦烟草在与承租户签订租赁合同时明确写了“租赁期至旧改协议签订为止”。然而，承租户却不愿意履行合同条款，还提出了高达数千万元的无理补偿要求。这使得大兴街 33 号的征收工作陷入了僵持的局面……

单位征收存在诸多难题，比如单位部门情况较为复杂，租赁户清退存在困难，还有历史遗留矛盾较多等。在这些问题中，老市场的情况更为繁杂，它是单位征收中的“硬骨头”。自去年起，黄浦区通过多方共同努力，巧妙运用群众工作法，既高效又有温度地完成了对多个老市场的单位征收清退工作。

市区联动，多方拧成一股绳

大兴街 33 号是上海市烟草专卖局下属单位天源二手物资的产权房，总建筑面积达 900 多平方米。自 2004 年起，部分房屋出租给一家个体承租户。十多年间，在租借过程中，该承租户擅自多次变更租赁房屋的业态，曾开设过服装百货店，还开设过小商品市场、二手商品市场以及维修商场、食品大卖场等。近年来，有 60 余户摊位陆续被承租户引入。这些摊位经营蔬菜、瓜果、生鲜、熟食、日用品等。该市场逐渐演变成了小型农贸商品市场。由于农贸商品市场管理不佳，周边老百姓对该市场的整体环境有很多不满的言论。

这几年，产权方天源二手物资与承租户展开了多次沟通。然而，承租户的态度较为强硬，一直坚持着过高的清退补偿诉求，并且强行占用场地，不愿搬离。

去年 4 月，大兴街 33 号被纳入“全市中心城区旧改征收地块企事业单位收尾工作”的督办项目。在上海市经信工作党委的牵头之下，黄浦区旧改办与上海市烟草专卖局共同组建了工作组。他们通过多种方式，齐心协力推进这一市场的征收工作。

市场内存在 60 多户小商户，其情况较为复杂。工作组组建了征收推进情况排摸志愿队，在周末以及下班后的时间前往现场，与每一户小商户进行一对一的沟通，以此来了解他们的想法，同时积极地向他们宣传有关旧改的政策。

市场的房屋结构存在老化问题，业态较为复杂，内部管理也较为混乱，还存在着安全隐患。然而，天源二手物资并未因该房屋即将被征收而放松对其的监管，相反，它主动向前迈出一步，为市场增配了两套消防水泵系统，以此来保证市场消防系统的有效性。并且，它还加大了安全检查巡察的力度。这些举措让小商户们看到了产权方的诚意，也使他们对旧改征收增加了信任感。

黄浦区旧改部门与天源二手物资一同，多次与承租方进行约谈。他们既讲道理，又讲法律和政策，合力向承租方传递征收的原则和态度，坚决拒绝了承租户的不合理诉求。通过晓之以理、动之以情的方式，承租方逐渐转变了思想，重新回到了理性沟通以及积极配合的轨道上。最终，承租方表示愿意配合搬离。在去年 9 月底，大兴街 33 号开始进行清场工作，到 10 月初完成了腾空交房的工作。

至此，“大兴街 717—719 地块旧城区房屋”项目中拖延了 5 年的那“最后一块”拼图已完成。该项目地块接下来将要启动建设。随着这个农贸商品市场的落幕，周边恢复了宁静。住在附近的居民期盼着这一地块能够早日蜕变。

黄浦区领导表示，黄浦区单位征收的顺利推进，离不开市属国企的大力支持与帮助。市委组织部搭建了党建平台，黄浦区与市旧改办等共同商讨、发力。涉及的天源二手物资等央企，城投水务等市属国企以及上海市医疗急救中心，都通过这个平台积极履行社会责任，配合做好单位征收工作。

春风化雨，用好群众工作法

“融金鞋城”征收前的面貌

单位征收，要速度也要温度。

黄浦区斜土东路 155 号的“融金鞋城”，其总建筑面积为 25376.54 平方米，拥有 350 余个商铺，曾经是上海中心城区体量最大的鞋类服装零售批发市场。然而，伴随城市更新的步伐，这里遭遇着旧改征收的情况。在 2019 年 11 月，“厅西路地块旧城区改建项目”的征收工作开始启动，“融金鞋城”也被归入征收范围之内。

“融金鞋城”内有 350 多户鞋商进行注册经营，七成以上的经营户其租赁合同还没到期。要是搬迁了的话，这些鞋商以后的经营该如何进行安排呢？对于融金鞋城而言，产权人属于被征收的对象。被征收对象同意了补偿方案，并不意味着鞋城征收工作的完结。鞋城有 350 余户商户，他们并非征收对象，然而却是我们的服务对象。鞋城肩负着 350 余户家庭的生计，不能因为旧改就让他们全部搬迁。黄浦区第三征收所负责人表示。

黄浦区在宝兴里旧改过程中探索出了宝兴群众工作“十法”，并且将其灵活地运用到了单位征收工作里。

“融金鞋城”征收工作启动之时正值上海最热之际。征收工作人员深入到一线工作，他们冒着近 40 摄氏度的高温，每次走访都要持续三四个小时，以此来精准地排摸商户的需求和困难。在掌握了相关情况之后，征收工作人员主动采取行动，与商户进行面对面的“平等交流”。面对不同类别的商户情况，征收工作人员能够精准地制定策略，并且耐心地化解商户的思想顾虑。有些商户一开始沟通起来比较困难。征收工作人员秉持着“钉钉子精神”，先后与商户召开了十多次协调会。通过这些协调会，他们循序渐进地向商户宣传政策法规，同时也化解了矛盾纠纷。

另一方面，黄浦区旧改办积极协调有关部门，为鞋城的商户寻找搬迁再经营的新商铺。最终，协调鞋城业主购入了市中心 5000 多平方米的新铺面。350 多户商户陆续分流，他们的经营摊位得到了妥善安排。没有一个商户因为鞋城征收而失去了“饭碗”，也没有一户商户的生计因为此次清退而受到较大损失。“融金鞋城”在 2021 年 10 月 31 日晚 24 时完成了正式关闭的动作。同时，这一地块的征收任务也顺利地画上了句号，圆满地收官了。

“融金鞋城”所在地块未来规划效果图

区单位征收部的负责人向记者透露，在这两年的时间里，单位征收人员一方面学习并传承了宝兴群众工作的“十法”，另一方面又依据实际情况摸索出了一些适宜于单位征收的工作方法，并且将这些方法应用到实际工作中，从而取得了较为良好的效果。“算账分析法”，要与被征收单位一同算好经济账和社会账，以强化党建引领的作用；“打包解决法”，需关注历史遗留问题，借助旧改途径，想方设法将其一并解决；“综合保障法”，针对养老等民生设施在旧改中需暂时转移的情况，区旧改办积极主动搭建协商平台，汇聚民政、卫健、街道等多个部门，拓展安置渠道，实现平稳过渡，确保不影响老百姓的民生便利；“腾挪过渡法”，针对教育、医疗等机构，全面整合优化资源，利用自有土地、市场租赁等不同方式，制定过渡实施方案。

特殊征收，让23户职工家庭告别了蜗居

真的未曾想到，旧改的阳光能够照到我们所处的这个角落。去年 10 月，旧改居民袁荣根在搬离位于黄浦区赵家湾街 77 弄 3 号的老房之际，对前来送别的黄浦区旧改干部饱含深情地说道。

40 年来，老袁一家居住在一处仅有 11 平方米的老房里。全家的吃喝拉撒都在这处房子里进行。他们的生活条件十分艰苦。由于年代久远，他家的房屋已经出现破损情况，局部屋面还出现了坍塌现象，存在着严重的安全隐患。经上海房屋质量检测站评定，该房屋为“整体严重损坏房”，已经无法满足继续正常居住使用的要求。在赵家湾街 77 弄 3 号，除老袁家外，还有其他 22 户居民也面临着同样的窘境。生活是艰苦的，然而这 23 户居民对旧改并没有太多的“奢望”。老袁很无奈地说：“因为我们的房屋情况太特殊了！”

赵家湾街 77 弄 3 号的情况比较特殊。这里的 23 户居民，他们的房屋不是普通的民居。赵家湾街 77 弄 3 号原本是天源二手物资下属的厂房。从上世纪 80 年代开始，为了解决职工的居住困难，天源二手物资把厂房自行进行了腾挪，然后分配给了 23 户职工家庭，让这些家庭把这里当作宿舍使用。该企业历经了三次变更，如今现存的天源二手物资没有能力去解决赵家湾街 77 弄 3 号职工集体宿舍的居住问题，所以 23 户职工家庭只能一直蜗居到现在。

黄浦区在去年下半年推进的董家渡 12 号地块及董家渡 14 号地块（一期）旧改征收工作中，了解到 23 户职工家庭的生活情况，并且将赵家湾街 77 弄 3 号纳入了旧改征收范围。

区旧改办专职副主任朱佛海表示，这是一次特殊的单位征收。赵家湾街 77 弄 3 号的征收存在棘手的历史问题。此征收没有实施先例，也没有参照样本。只能通过摸索来进行创新。

一方面，要解决 23 户职工家庭的居住问题，需先与地块的产权单位达成一致意见，该产权单位是天源二手物资。天源二手物资属于长宁区的区属企业。黄浦区旧改办多次前往长宁区，与天源二手物资的领导班子进行反复沟通。上海市旧改办、上海市国资委以及长宁区国资委等部门给予了协助。双方将注意力集中在单位和职工居住的具体难题上。经过一番协商，最终得出了解决方案：天源二手物资舍弃职工居住部位的全部产权，而黄浦区政府承担兜底责任，负责处理这 23 户职工的安置事宜。

一方面，要开始对 23 户职工家庭进行妥善的安排。在腾挪土地的同时，一定要解决他们在居住方面遇到的困难。

黄浦区针对赵家湾街 77 弄 3 号的复杂状况，借助该旧改项目的临时党支部，组建了赵家湾街 77 弄 3 号单位的征收工作专班。黄浦区旧改办单位征收部、环境整治部以及区第三征收事务所都派出了“老法师”，以便做好地块内居民的征收工作。

这个地块征收极为困难，我们遭遇了诸多棘手问题。区第三征收事务所的征收经办人表示，在 23 户职工家庭中，有的家庭租借合同遗失了，有的家庭门牌号与户口本上的地址不一致……按照相关法律规定，要进行旧改征收上海二手航车钢结构厂房，就必须找到相应的房屋材料。区旧改办环境整治部为帮助遗失材料的职工家庭找回相关证据，通过天源二手物资退管会，找到了当年的老厂长。在各方的见证下，为遗失房屋材料的职工开出了借住房屋的证明，补上了所需材料。

赵家湾街 77 弄 3 号终于能够开始旧改征收了。然而，职工家庭的态度在这个时候却出现了一些“细微”的转变。

一方面，我们特别期望能够改善居住环境；另一方面，我们又担心被欺骗。我们一家在这儿已经住了 40 年，如今，让我们搬到哪里去呢？老袁把内心的这些顾虑毫无保留地讲了出来。他家的这种想法，在 23 户职工家庭中具有很强的代表性，观望的态度、不相信的心理、害怕吃亏的情绪，甚至还有抵触的情绪，这种种心理使得职工家庭最初对征收工作持怀疑的态度。

用真心换真心，用自己的心去体会别人的心，职工家庭的信任和支持，乃是赵家湾街 77 弄 3 号危房搬迁的关键所在。区旧改办决定举办一场见面会，把职工家庭的诉求以及想法都摆出来，讲清楚、讲透彻，然后大家一同协商来解决问题。

去年 9 月 26 日，黄浦区旧改办牵头。黄浦区征收地块项目部参与了此次通气会。区旧改办环境整治部参与了此次通气会。区旧改办单位征收部参与了此次通气会。所属街道小东门街道办事处参与了此次通气会。黄浦征收三所参与了此次通气会。赵家湾街 77 弄 3 号 23 户职工家庭也参与了此次通气会。

在会上，旧改办环境整治部的负责人是王玉华。他将 23 户职工家庭搬迁的安置方案逐一进行了公布。职工家庭当面提出了借房、搬场、过渡安置等相关问题。涉及的有关部门负责人逐一给予了详细的回答。

整个见面会持续了近 3 个小时。黄浦区旧改干部既想到了职工家庭“想到的”问题，也想到了“没想到的”问题，并且给出了解决方案。这次见面会打消了职工家庭的疑虑，同时也让他们对黄浦区旧改工作更加信任。

职工家庭最终对安置方案表示认同，并且在会后迅速完成了搬离工作。

旧改地块内的民生保障点，“无缝衔接”到新场地

黄浦区凤阳路 313 号是新建的上海市医疗急救中心（黄浦分站）。它辐射周边 10 万居民。它担负着市中心区域院前急救服务供给服务。它担负着市中心区域城市安全保障服务。

这两年，黄浦区旧改征收的速度加快了。在这个过程中，大量医疗、教育、养老等关乎民生保障的机构被纳入到旧改的地块之中。旧改征收给老百姓带来了福祉，然而，绝不能因为征收而对这些民生保障机构的正常运行造成影响。黄浦区在单位征收过程中，整合并优化了资源。利用自有土地以及市场租赁等不同的方式，制定了过渡实施方案。使得这些民生保障机构能够先过渡到新的地址，通过腾挪以及实现“无缝衔接”，继续为老百姓提供服务。

上海市医疗急救中心（黄浦分站）的原址处在北京西路 100—102 号底层以及 102—106 号底层。它建于上世纪 50 年代末期。该分站为人民广场、南京路步行街、外滩和周边 10 万居民以及众多游客提供医疗急救服务。每年出车接近万次。其业务总量与繁忙程度在上海处于领先地位。

上海市医疗急救中心（黄浦分站）原貌

上海市医疗急救中心（黄浦分站）迁入新址后的面貌

2020 年 11 月 20 日，黄浦区对新闸路地块（二期）进行旧城区改建项目的房屋征收工作。原上海市医疗急救中心（黄浦分站）所在的两处房屋，也被包含在了征收的范围之内。

上海市医疗急救中心（黄浦分站）是重要的民生保障点，所以黄浦区对这处单位征收时非常慎重。被征收的单位是上海市医疗急救中心，该中心提出了实物安置的要求，希望能在附近找到新的办公点，同时希望新办公点的面积能有所扩大，从原来可以停放 3—4 辆救护车拓展到能够停放 4—5 辆救护车。

在天源二手物资以及上海市党建引领旧改工作议事协调平台的指导下，黄浦区旧改办和上海市教卫工作党委等部门开展了多次协调工作。彼时，原址所在的街道即北京路沿线，由于征收未找到合适的房源，于是双方都在积极地寻找新的合适的过渡地点。几经寻觅，最终决定先在距离不远的凤阳路 313 号进行过渡。等到原地块完成更新后，再依据规划，将急救分站搬迁至地块内的新址。

建设过渡场地时毫不马虎。黄浦区旧改部门积极开展过渡场地的建设工作，并且有着高标准和严要求。该过渡场地是地上二层轻钢结构，其使用面积超过 400 平方米。

2021 年 9 月 9 日，经过 1 个月的高效运转，新建的上海市医疗急救中心（黄浦分站）在凤阳路正式开始使用。这里的整体环境变得焕然一新，场地面积比原来扩大了 4 倍，急救车的停放数量增加到了 5 辆。上海市医疗急救中心（黄浦分站）从原来的地址顺利地“无缝衔接”到了新的场地。分站运行之后，急救的平均反应速度减少了 28 秒。出车量与去年同期相比增加了 26%。这有效地提升了市中心区域院前急救服务的供给能力上海二手航车钢结构厂房，也提升了城市的安全保障能级。实实在在地为周边的老百姓办成了一件实事。

图片均由采访对象提供